Kuukausikatsaus 04-2020

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.584
  • Pääomatulot € 546
  • Yhteensä € 3.130

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 246
  • Liikkuminen € 141
  • Media € 12
  • Muut € 365
  • Yhteensä € 902 (€ 902 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 2.228 / 71,2% (€ 2.228 / 71,2% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.682 / 65,1% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni huhtikuun 2020 lopussa oli yhteensä € 349.399 (+15.505), josta € 260.753 (+13.754) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 28.684 tileillä (+1.751)
  • € 126.265 osakemarkkinoilla (+13.266)
  • € 133.203 kiinteistömarkkinoilla (+488)
  • € 1.285 korkosijoituksissa (+0)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Siirtyminen toimistolta etätöihin kotikonttorille näkyy selvästi ruokakulujen pienenemisenä. Kotona tehdyt lounaat tulevat selvästi edullisemmiksi kuin einesten syönti työpaikan taukohuoneessa ja satunnaiset ravintolassa nautitut lounasannokset.
  • Meno osakemarkkinoilla on ollut melkoista vuoristorataa. Vaikka pidän todennäköisenä, että pörssikurssit kääntyvät uudestaan alamäkeen, käynnistin yli vuoden tauolla olleen kuukausisäästämisen osakerahastoihin. Käteiskassa on paisunut sen verran suureksi, että sille pitäisi keksiä jotain käyttöä. Hyviä sijoituskohteita ei vain ole helppo löytää.
  • Huhtikuussa siirsin säästötililtä € 550 osakemarkkinoille ja aion jatkaa kk-sijoittamista tällä tasolla. Käteiskassa tulee siis kasvamaan jatkossakin, jos palkasta säästöön jäävät rahan määrä pysyy aiemmalla tasolla.
  • Suunnittelen edelleen seuraavan sijoitusasunnon ostoa, mutta koronatilanteen vuoksi olen laittanut tämän toistaiseksi holdiin. Jos talouden pyöriä ei kohta saada liikkeelle, lomautukset muuttuvat irtisanomisiksi ja yrityksiä alkaa mennä konkurssiin. Suomalaisten kuluttajien luottamus omaan talouteensa on jo laskenut seurantahistorian alimmalle tasolleen. Kun tavallisesti koko palkkansa sileäksi laittavat ihmiset vetävät kukkaroidensa nyörejä kireämmälle, ja satojen tuhansien lomautettujen ja työttömiksi jäävien tulot putoavat, itseään ruokkiva kierre on valmis. Uskon, että tämä tulee ennen pitkää näkymään myös asuntojen hinnoissa.
  • Huhtikuussa illat ja viikonloput sekä muutamat arkipyhät kuluivat pitkälti sohvalla maaten ja YouTube-videoita katsellen. Toki ohjelmaan mahtui myös muun muassa etäkaljoittelua, koripallon pelaamista sekä pieniä metsä- ja pyöräretkiä.

Miten sijoitan osakemarkkinoille?

Kirjoitin marraskuussa 2018 tavastani säästää ja sijoittaa blogi-postauksessa ”Automaattinen säästäminen”. Nyt ajattelin avata vähän tarkemmin, miten aloitin sijoittamisen, miten ajatteluni ja toimintani on kehittynyt vuosien varrella, ja miten sijoitan osakemarkkinoille nykyään.

Aivan ensimmäiset sijoitukseni osakemarkkinoille tein maaliskuussa 2004, jolloin olin parikymppinen. Tein tuolloin kuukausisäästösopimuksen oman kivijalkapankkini kahteen osakerahastoon, € 50 kumpaiseenkin. Tämä tapahtui menemällä fyysisesti pankkikonttoriin ja kertomalla kassaneidille, että haluan ostaa rahastoja. Toinen rahastoista sijoitti Euroopan ja toinen Amerikan osakemarkkinoille. Syyskuussa lisäsin repertuaariin Aasiaan sijoittavan rahaston. Jatkoin sijoituksia näihin rahastoihin vuoden 2006 syksyyn asti.

Tehdessäni ensimmäiset sijoitukset en tuntenut ketään, jolta olisin voinut kysyä neuvoa, miten käytännössä sijoitetaan. Olin muistaakseni lukenut Vesa Puttosen ja Tero Kivisaaren kirjan ”Vaurastuminen – varteenotettava vaihtoehto” ja selannut Kauppalehden keskustelupalstaa kiivaasti. En muista, mistä tarkalleen ottaen sain idean aloittaa sijoittaminen, mutta jo lukioikäisenä rahan tienaaminen ja rikastuminen kiinnostivat minua valtavasti.

Ensimmäiset suorat osakesijoitukseni tein syksyllä 2005. Avasin arvo-osuustilin eQ-pankkiin, joka oli tuohon aikaan ensimmäisiä piensijoittajille kulujen puolesta sopivia online-välittäjiä, ja ostin kolmen eri yrityksen osakkeita kutakin noin € 1.500 edestä. Salkkuni oli näihin aikoihin alle € 10.000 arvoinen. Se oli kuitenkin merkittävä osa varallisuudestani.

Syksyllä 2006 aloitin opinnot kauppakorkeakoulussa ja sain ympärilleni uusi kavereita, jotka olivat niin ikään kiinnostuneet sijoittamisesta ja rahasta. Suurin ongelma tällöin oli, että opiskelijana rahaa sijoitettavaksi oli kovin vähänlaisesti. Kesätöistä ja opintojen ohessa tehtävistä hanttihommista jäi kuitenkin jotain sukanvarteen. Näihin aikoihin aloin myös tehdä laskelmia asuntosijoittamisen kannattavuudesta, mutta omarahoitusosuuteen ei ollut mitään mahdollisuuksia.

Opiskeluvuosina löysin Seligsonin indeksirahastot, joiden kulut olivat huomattavasti pienemmät kuin perinteisten pankkien aktiivisesti hallinnoitujen rahastojen. Tämä oli minulle jonkinlainen valaistuminen. Kuluilla on pidemmän päälle suuri vaikutus tuottoihin, koska ne kertautuvat korkoa korolle -ilmiön vuoksi.

Äkkiseltään rahaston vuotuinen hallinnointipalkkio 1,5% tai 0,5% saattaa tuntua merkityksettömältä. Moni ajattelee, että: ”sehän on vain 1%”. Mutta todellisuudessa kalliimpi vaihtoehto on kustannuksiltaan kolminkertainen. Rahastojen palkkioita pitää ajatella samalla tavalla kuin asuntolainojen marginaaleja. 0,5%:n ero tarkoittaa € 100.000 sijoitussummalla €/vuosi 500. Vaikka sinulla ei vielä olisi noin paljoa rahaa sijoituksissa, ennen pitkää on. Joten huomioi kulut alusta asti.

Vuosien vieriessä ja kokemuksen karttuessa lisäsin sijoitusvalikoimaani siis indeksirahastot. Tein edelleen myös suoria osakesijoituksia muutamalla tuhannella eurolla per vuosi. Tarkoitukseni oli ostaa hyvää osinkoa maksavia arvoyhtiöitä osta ja unohda -strategialla. Pidemmän päälle olen kuitenkin huomannut, että tämä ei ole minulla toiminut. Suorien osakesijoitusteni tuotot ovat jatkuvasti olleet pienempiä kuin mitä olisin saanut indeksiin sijoittamalla.

Viimeisenä opiskeluvuotenani avasin ASP-tilin ja aloin siirtää rahaa sinne. Jatkoin, ja kiihdytin, asuntosäästämistä valmistuttuani kauppakorkeakoulusta ja siirryttyäni täysipäiväisesti työelämään. Töiden aloittaminen edellytti auton hankintaa, joten rahaa ei senkään vuoksi jäänyt enää pörssiin asti laitettavaksi. Provisiopalkatussa myyntityössä palkka vaihteli kuukaudesta toiseen, minkä vuoksi halusin myös kasvattaa säästötilillä olevan puskurin suuruutta.

Ylipäänsä säästäminen ja sijoittaminen samaan aikaan, kun maksaa yksin asunnon vuokraa pääkaupunkiseudulla, ei ole aivan helppoa. Onnistuin kuitenkin saamaan ensiasunnon ostoon vaaditun omarahoitusosuuden kokoon, ja löysin vielä budjettiin sopivan asunnon hyvällä sijainnilla.

Palkan noustessa kasvatin kuukausittain sijoituksiin ohjaamani rahan määrää. Toki myös nautin elämästä: tein etelänmatkoja, päivitin autoa uudempaan ja hienompaan, ostin pukuja, join shampanjaa ja tarjosin deiteille ravintolaillallisia. Jos nyt saisin päättää uudestaan, olisin jättänyt jotain näistä tekemättä tai ainakin tehnyt pienemmällä mittakaavalla. Näistä sivuaskelista huolimatta parhaina vuosina sijoitin nettopalkastani joka kuukausi € 2.000 pörssiin ja tästä huolimatta säästötilin saldo jatkoi kasvamistaan.

Jossain vaiheessa matkan varrella käyttämäni meklariyhtiö oli vaihtunut eQ:sta Nordnettiin. Vuonna 2015 löysin heidän EFT-indeksiosuusrahastot, joiden ostaminen on kuukausisäästösopimuksella ilmaista. Kulut näissä ovat edullisimmillaan 0,10%:n luokkaa. Suorista osakesijoituksista olen suurimmaksi osaksi luopunut. Salkussani on enää kahden yhtiön osakkeita. Niiden kurssit ovat nousseet niin paljon etten halua myydä niitä karmaisevien veroseuraamusten vuoksi. Valtaosa osakemarkkinoille tekemistäni sijoituksista on Seligsonin indeksirahastoissa ja Nordnetin ETF-rahastoissa.

Muuttuneen työtilanteen seurauksena keskeytin lisäsijoitusten tekemisen osakemarkkinoille vuoden 2019 alussa. Nyt olen aloittanut ne uudestaan, mutta huomattavasti pienemmillä summilla kuin aikaisemmin. Sijoitan kuukausittain €500 kolmeen eri rahastoon. Vaihtelen näitä tarpeen mukaan siten, että koko osakesalkkuni painotus ja hajautus pysyy suurin piirtein asettamissani tavoitteissa.

ETF-rahastojen ongelma on, että niillä voi käydä kauppaa osakkeiden tapaan vain kokonaisina osuuksina. Esimerkiksi iShares Core S&P500 -osuuden arvo on noin €250, mikä tekee siihen sijoittamisen monelle kuukausi säästäjälle vaikeaksi. Näin nykyään myös itselleni. Vaikka ETF:ien kulut ovatkin selvästi pienemmän kuin Seligsonin indeksirahastoissa, Seligsonissa on yksi ominaisuus, mistä tykkään. Heillä rahasto-osuuksia voi lunastaa myös muussa kuin FIFO-periaatteen mukaisessa järjestyksessä. Tämän ansiosta voin tarvittaessa myydä ensin niitä ostoeriä, jotka ovat vähiten voitolla (tai osa ehkä tappiollakin), ja näin siirtää verojen maksua myöhemmäksi.

Nykyään uskon siihen, että pitkällä aikavälillä en voi voittaa indeksiä. Mutta sijoittamalla säännöllisesti pienikuluisiin indeksirahastoihin, pääsen parempiin nettotuottoihin kuin sijoittajat keskimäärin.

Kuukausikatsaus 03-2020

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.497
  • Pääomatulot € 366
  • Yhteensä € 2.863

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 319
  • Liikkuminen € 632
  • Media € 7
  • Muut € 520
  • Yhteensä € 1.616 (€ 1.616 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 1.247 / 43,6% (€ 1.247 / 43,6% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 881 / 35,3% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni maaliskuun 2020 lopussa oli yhteensä € 333.894 (-13.233), josta € 246.999 (-15.278) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 26.933 tileillä (+2.045)
  • € 112.999 osakemarkkinoilla (-16.032)
  • € 132.715 kiinteistömarkkinoilla (+754)
  • € 1.285 korkosijoituksissa (+0)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Kulut riistäytyivät maaliskuussa täysin käsistä. Selitys löytyy muutamasta suuremmasta jokseenkin pakollisesta kulusta: liikkuminen-kategoriaan kirjatuista auton vuosihuollosta ja uusista kesärenkaista sekä muut-kategoriaan merkitystä ammattiliiton ja työttömyyskassa jäsenmaksusta. Lisäksi kasvatin matkakassaan menevän siirron satasesta kahteen. Ennätyssuurista kuluista huolimatta rahaa jäi edelleen säästöön ja käteiskassa jatkoi paisumistaan. Kenties sille tulee vielä käyttöä.
  • Olen töissä alalla, jolta töiden ei pitäisi aivan ensimmäisenä loppua. Oletan palkan juoksevan jatkossakin ja saavani joka kuukausi laitettua rahaa säästöön.
  • Koronan seurauksena osakesalkkuni on sulanut tammikuun lopusta maaliskuun loppuun € -26.078 / -18,8%. All time high -arvot eivät osuneet aivan tammikuun viimeiseen päivään, mutta jotenkin tuo prosentuaalinen lasku näyttää vielä ihan siedettävältä verrattuna otsikoissa nähtyihin -30% lukemiin.
  • Osakemarkkinoiden syöksystä huolimatta sijoitusvarallisuuteni on laskenut ”vain” € -24.574 / -9,0%. Kiinteistösijoitukset, jotka muodostavat portfoliostani tällä hetkellä yli puolet, siis tasapainottavat salkkua mukavasti. Tilanne toki voi muuttua, jos vuokralaiset saavat lomautuksia ja ajautuvat maksuvaikeuksiin. En ole myymässä asuntoja enkä ottamassa lisää velkaa niitä vastaan, joten asuntojen markkina-arvoilla ei ole vaikutusta tuottoon.
  • Maaliskuussa käytiin kahdesti ulkona syömässä, tehtiin pitkiä kävelylenkkejä eväsleivät ja kahvitermari repussa, istutettiin yrttejä, katsottiin leffoja ja juotiin kaljaa kavereiden kanssa etänä. Lisäksi tarkastin ja täydensin veroilmoituksen. Varsin onnistunut kuukausi siis.
  • Kuten Violacea omassa maaliskuun koronapäivityksessään kirjoitti, introvertin vapaa-aikaan vaikuttavia muutoksia on ollut yllättävän vähän. Mitä nyt ystäviä ja sukulaisia tulee normaalioloissa nähtyä vähän tiiviimmin kuin näin karanteenioloissa. Ainut harmittava asia on kirjaston, uimahallin ja avantosaunojen sulkeminen. Työpaikalla vaikutukset ovatkin sitten suuremmat, mutta sielläkin mielestäni lähinnä positiiviseen suuntaan. Laadukkaan ravintolalounaan syömistä kerran viikossa kieltämättä vähän kaipaan, mutta laitetaanpa sitten nekin rahat säästöön.

Kuukausikatsaus 02-2020

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.609
  • Pääomatulot € 2.354
  • Yhteensä € 4.963

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 334
  • Liikkuminen € 65
  • Media € 7
  • Muut € 203
  • Yhteensä € 747 (€ 747 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 4.216 / 84,9% (€ 4.216 / 84,9% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.862 / 71,4% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni helmikuun 2020 lopussa oli yhteensä € 347.127 (-5.154), josta € 262.227 (-9.296) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 24.888 tileillä (+4.142)
  • € 129.031 osakemarkkinoilla (-10.046)
  • € 131.961 kiinteistömarkkinoilla (+750)
  • € 1.285 korkosijoituksissa (+0)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Pääomatuloissa komeilevat tuttuun helmikuiseen tyylin osingot yksityisestä yrityksestä, jossa olen osakkaana. Palkkaa en firmasta ole koskaan saanut, mutta osingot ovat kilahtaneet tilille lähes joka vuosi. Osingot ovat oikein mukavat suhteessa sijoitettuun pääomaan ja työmäärään.
  • Koronaviruskriisin seurauksena osakesalkkuni arvo laski helmikuun aikana reilut € 10.000, mikä on paljon rahaa. Summa vastaa noin 4 kuukauden nettopalkkaani tai 11 kuukauden kuluja! Prosentuaalisesti laskua tuli kuitenkin ”vain” -7,2%. Tämä on mielestäni melko vähän suhteessa markkinoiden yleiseen laskuun ja viime viikkoina vallinneeseen tunnelmaan ja markkinasentimenttiin nähden.
  • Osakemarkkinoiden sukelluksesta huolimatta nettovarallisuus suli lopulta vain € 5.000 eurolla. Tästä kiitos kuuluu osinkotuloille, palkasta säästöön laitetulle rahalle sekä sijoitusasunnoista tasaisesti ropiseville vuokratuloille. Tässä nähdään hajautuksen hyöty.
  • Helmikuussa istuttiin iltaa kavereiden kanssa, saunottiin ahkerasti, tehtiin pitkiä kävelyretkiä ja nautittiin kevätauringosta, juhlittiin yhdet kuusikymppiset sekä tehtiin päiväretki pieneen merenrantakylään.

Kuukausikatsaus 01-2020

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.525
  • Pääomatulot € 241
  • Yhteensä € 2.766

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 323
  • Liikkuminen € 140
  • Media € 9
  • Muut € 142
  • Yhteensä € 752 (€ 752 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 2.014 / 72,8% (€ 2.014 / 72,8% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.773 / 70,2% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni tammikuun 2020 lopussa oli yhteensä € 352.281 (+4.670), josta € 271.573 (+2.702) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 20.746 tileillä (+1.968)
  • € 139.077 osakemarkkinoilla (+1.829)
  • € 131.211 kiinteistömarkkinoilla (+873)
  • € 1.285 korkosijoituksissa (+0)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Tuntuu, että tammikuun arki-illat ja viikonloput valuivat sormien välistä kuin varkain. Mitään huisin hauskoja aktiviteetteja ei oikein ollut. Kaksi kirjaa tuli luettua ja tehtyä muutamia pidempiä kävelylenkkejä, mutta siinäpä se melkein sitten olikin. Yksi viikonloppu paloi sivutoimisen firman tilinpäätöksen ja veroilmoituksen merkeissä. Palkinto tehdystä työstä tulee helmikuussa osinkojen muodossa.
  • Kukkaron nyörit pidettiin tiukalla, kuten luvuista näkyy.
  • Tilillä oleva käteisen rahan määrä on kasvanut vähän turhankin suureksi. Raha pitäisi laittaa töihin, mutta sopivaa sijoituskohdetta ei ole löytynyt. Laitoin automaattiset kuukausittaiset lisäsijoitukset indeksi- ja ETF-osuusrahastoihin tauolle syksyllä 2018 vaihtaessani työpaikkaa. En ole aktivoinut indeksisijoittamista uudestaan, koska tarkoitukseni on tehdä lisää suoria sijoituksia kiinteistömarkkinoille.
  • Oman asunnon vaihto ja päivittäminen hieman parempaan on ollut työlistalla jo jonkin aikaa. Tammikuussa kävimme kahden pankin kanssa keskusteluja rahoituksesta. Tämän laajempaan kilpailutukseen en näe tarvetta, koska pitkäaikainen pankkini teki erittäin hyvän lainatarjouksen heti kättelyssä. Marginaaliksi tarjottiin 0,35%.

Sijoitusasunnon ostaminen 100% lainarahalla

Muutettuamme keväällä toiselle paikkakunnalle ja laitettuani ensiasuntoni vuokralle, asumisjärjestelymme ja siihen liittyvät peliliikkeet tulivat puheeksi ystäväni kanssa. Hän osti rouvansa kanssa ensimmäisen yhteisen asunnon jo useampi vuosi takaperin. Ihan vain ajan kulumisen seurauksena laina on lyhentynyt mukavasti, minkä lisäksi he ovat tehneet siihen ylimääräisiä lyhennyksiä aina tilaisuuden tullen. Sijoituksia heillä ei juurikaan ole, mutta esimerkkini innoittamana asuntosijoittaminen oli selvästi alkanut kiinnostaa.

Sijoittajina ystäväni ja hänen rouvansa ovat siis molemmat erittäin varovaisia ja riskiä karttavia. Onhan selvää, että ylimääräisten lyhennysten tekeminen asuntolainaan on kaikkein vähäriskisin sijoitus, minkä voi tehdä. Toki se on samalla tuotoltaan kaikkein heikoin vaihtoehto. Ilmeisesti se on kuitenkin aika yleistä. Suuri osa ihmisistä ei ole kovin hyvin perillä henkilökohtaisen talouden hoitamiseen liittyvistä asioista. Saati sitten sijoittamisesta. Ja näkyyhän tämä valtakunnan mediassa asti kotitalouksien ennätyksellisen korkeana velkaantumisena, pikavippien suosiona ja etenkin nuorten maksuhäiriöinä. Mutta se ei ole tämän kirjoituksen aihe.

Koska asunnot ovat kalliita ja velkavivusta huolimatta vaativat suhteellisen paljon omaa rahaa, päätimme lyödä hynttyyt yhteen. Yhdessä saisimme ostettua sijoitusasunnon nopeammin, kun kummankin pitäisi saada säästöön ”vain” puolet asunnon omarahoitusosuudesta. Olen seurannut asuntomarkkinoita pitkään, mutta tästä yhteisestä projektista sain taas lisäbuustia Oikotien ja Etuoven päivittäiseen kahlaamiseen.

Loppukesästä iskin silmäni pääkaupunkiseudulle nousevaan uudiskohdeyksiöön. Julkiseen myyntiin tuli pari houkuttelevasti hinnoiteltua yksiötä. Yleensä tällaiset kohteet myydään rakennuttajan lähipiirille jo ennen kohteen laittamista ennakkomarkkinointiin tai edes ”sisäpiirin” sähköpostilistalle. Ehkäpä alkuperäinen ostaja oli joutunut perumaan alustavasti sopimansa kaupat vielä paremman sijoituskohteen tultua hänelle tarjolle. Tai hänen kassa onkin ollut kuiva, kun olisi ollut ensimmäisen maksuerän suorituksen aika. Ken tietää. Tartuin tilaisuuteen ja tein varauksen salamana. Kaverin mielipiteen ja hyväksynnän ehtii kysyä myöhemminkin.

Sijoitusasunto nro2 lukujen valossa (koko asunto):

  • 31 m2 yksiö pääkaupunkiseudulla
  • Velaton myyntihinta € 144.000
  • Yhtiölainaosuus € 101.000
  • Myyntihinta € 43.000
  • Varainsiirtovero € 2.880
  • Hankintahinta yhteensä € 146.880
  • Markkina-arvo € 144.000
  • Vuokra €/kk 720
  • Hoitovastike €/kk 93
  • Rahoitusvastike €/kk 81 (vain koron osuus ensimmäiset 2 vuotta)
  • Rahoitusvastike €/kk 457 (kun yhtiölainan lyhennykset alkavat)
  • Vuokratuotto vuodessa ennen veroja € 7.524, 5,1%
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja 14,3%
  • Kassavirta verojen ja yhtiölainan lyhennyksen jälkeen (sitten, kun lyhennykset alkavat) on noin €/kk +119

Yllä olevat luvut koskevat koko asuntoa, jonka ostimme 50/50 jaolla. Kannattaa huomata, että taloyhtiö on nykyisestä trendistä poiketen omalla tontilla. Erillistä tonttivuokraa tai tonttiosuuden lunastushintaa ei siis ole eikä tule. Tämä seikka – ja sijainti hyvien kulkuyhteyksien varrella – huomioiden, asunto on mielestäni kohtuuhintainen. Itse asiassa tonttiosuuden verran (helposti € 20.000) edullisempi kuin moni vastaava kohde.

Oma sijoitukseni käsittäen puolet myyntihinnasta ja varainsiirtoverosta on siis € 22.940. Käteisenä tai pankkitilillä minulle ei näin paljoa rahaa ollut, joten rahoitukselle oli kaksi vaihtoehtoa.

Ensimmäinen vaihtoehto oli myydä osakkeita, jolloin olisi tullut maksettavaksi veroa myyntivoitosta. Toinen vaihtoehto oli nostaa lainaa käyttäen vakuutena ensimmäistä sijoitusasuntoa, jossa oli lainojen lyhentymisen ja arvon nousun myötä syntynyttä vapaata vakuusarvoa. Päätöstä näiden vaihtoehtojen välillä ei tarvinnut kauaa ihmetellä, joten otin yhteyttä pankkiin. Rahoitus järjestyi myyntihinnalle ja varainsiirtoverolle, jolloin minulla oli asunnosta velkaa ei vain 100%, vaan tähtitieteelliset 102%. Lisäksi lainan järjestelypalkkio lisättiin lainapääomaan, jolloin velkaa oli vielä tätäkin enemmän.

Seuraavassa luvut omalta osaltani lisälainan huomioimisen jälkeen:

  • Lisälaina € 23.200
  • Lainan kk-erä € 106, josta korko ja kulut € 16 ja lyhennys € 90
  • Omaa rahaa kiinni € 0 (0%)
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja on prosenteissa ääretön
  • Kassavirta verojen sekä yhtiölainan ja lisälainan lyhennyksen jälkeen €/kk -42
  • Lainat lyhenevät €/kk 278
  • Eli sijoittamalla nettopalkasta €/kk 42, varallisuuteni kasvaa €/kk 278

Taloyhtiö ja asunto valmistui joulukuun alussa ja ensimmäinen vuokralainen muutti sisään kuun puolivälissä. Joulukuulta saatiin siis puolikas vuokra, ja tätä kirjoittaessa tammikuun vuokra on juuri kilahtanut tilille.

Millaisia ajatuksia kirjoitus herättää? Teinkö mielestäsi järkevän sijoituksen? Olisitko tehnyt jotain toisin?

Kuukausikatsaus 12-2019 ja tilinpäätös 2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.662
  • Pääomatulot € 241
  • Muut tulot € 100
  • Yhteensä € 3.003

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 393
  • Liikkuminen € 65
  • Media € 8
  • Muut € 381
  • Yhteensä € 985 (€ 985 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 2.019 / 67,2% (€ 2.019 / 67,2% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.678 / 63,0% jos pääoma- ja muita tuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni joulukuun 2019 lopussa oli yhteensä € 347.611 (+7.717), josta € 268.871 (+5.829) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 18.778 tileillä (+1.888)
  • € 137.248 osakemarkkinoilla (+3.528)
  • € 130.338 kiinteistömarkkinoilla (+2.351)
  • € 1.285 korkosijoituksissa (-50)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Arkivapaat tekivät joulukuusta oikein mukavan, kun työpäiviä oli tavanomaista vähemmän. Itsenäisyyspäivän aikoihin teimme pidennetyn viikonloppuloman Suomen Turkuun tapaamaan ystäviä ja ihmettelemään Ruissalon pitsihuviloita ja lehtometsiä. Jos milloinkaan lomailet Turussa, suosittelen lämpimästi kävelyretkeä Ruissalon luontopoluilla ja kansanpuistosta lähtevällä, aivan rantaviivaa myötäilevällä hiekkatiellä.
  • Lisäksi joulukuussa leivottiin leipää, piirakkaa ja kakkua. Juotiin glögiä kynttilänvalossa. Saunottiin ja uitiin avannossa. Käytiin joulumarkkinoilla. Tavattiin sukulaisia. Ja laitettiin pienen pintaremontin jälkeen viimeiset yksityiskohdat kuntoon.
  • Joululahjoihin käytin kaikkinensa 281 euroa. Lahjat hankin paremmalle puoliskolle sekä veljen kahdelle lapselle. Lähipiirin aikuisten kanssa olimme sopineet keskinäisten lahjojen nollalinjasta. Kaikilla on jo kaikki tarvittava ja enemmänkin, joten miksi käyttää aikaa ja rahaa turhan paskan ostamiseen ja rajallisen säilytystilan täyttämiseen. Parasta, mitä voi antaa, on yhteistä aikaa hyvän ruoan tai esimerkiksi lautapelien parissa.

Vuosi 2019 pähkinänkuoressa

Onpas ollut melkoinen vuosi! Kertakaikkiaan. Normaalia arkea päivästä ja viikosta toiseen eläessä, muutosta on vaikea huomata. Kuukausikatsauksissa sitten näkee numeroiden kehittymisen lyhyellä aikavälillä. Nyt kun katsoin taaksepäin, mitä vuoden 2019 aikana on tapahtunut, melkein tipuin sohvalta. Vuosi on sekin vielä suhteellisen lyhyt aika, mutta niin vain isoja asioita on tapahtunut. Alkuvuodesta 2019 olin vielä työtön työnhakija ja vietin päiväni kotona pyjamassa kissavideoita katsoen.

Merkittävimmät tapahtumat vuonna 2019:

  • Muutto toiseen kaupunkiin
  • Aloittaminen uudessa työpaikassa
  • Asuntosijoittamisen aloittaminen
  • Toisen sijoitusasunnon osto (tästä en ole vielä kirjoittanut)

Varallisuuden kehitys:

  • Sijoitusvarallisuus +€ 112.145 / +71,6% (156.726 –> 268.871)
  • Nettovarallisuus +€ 99.643 / +40,2% (247.968 –> 347.611)

Sekä sijoitus- että nettovarallisuuteni ovat kasvaneet vuoden aikana käsittämättömän paljon. Niissä on tapahtunut suorastaan pieni räjähdys. En ikinä olisi uskonut näin suurta kasvua mahdolliseksi. Mutta numerot eivät valehtele.

Jotta itselle tärkeitä asioita saa tapahtumaan ja muutoksen huomaa, suosittelen asettamaan selkeät tavoitteet, joita on helppo mitata. Sitten suoritat mittauksen kerran kuukaudessa ja kirjaat tulokset ylös. Näin toimimalla alat väkisinkin seurata tavoitteita ja käyttää aiempaa enemmän tarmoa niiden saavuttamiseen, jos ne ovat sinulle aidosti tärkeitä.

Lisäys 1.2.2020

Koko vuoden tulot:

  • Nettopalkka € 27.812
  • Pääomatulot € 5.795
  • Muut tulot € 700
  • Yhteensä € 34.306

Koko vuoden menot:

  • Asuminen € 3.389, josta lainan lyhennyksen osuus € 1.974
  • Talouskukkaro & ruoka € 4.159
  • Liikkuminen € 2.001
  • Media € 213
  • Muut € 2.882
  • Yhteensä € 12.644 (€ 10.671 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästöprosentti koko vuoden luvuilla näyttää lukemaa 61,6%. Tässä on huomioitu vain päivätöistä saatu nettopalkka ja menot ilman asuntolainan lyhennystä.

Pääomatuloissa ei ole huomioitu sijoitusasunnoista saamiani vuokratuloja, koska ne eivät tuota kuukausittaista kassavirtaa. Olen noudattanut tätä kirjauskäytäntöä myös kuukausikatsauksissa. Katsotaan pääomatulojen todellinen määrä sitten, kun veroilmoituksen aika koittaa.

Kuukausikatsaus 11-2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.801
  • Pääomatulot € 241
  • Yhteensä € 3.042

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 383
  • Liikkuminen € 171
  • Media € 7
  • Muut € 199
  • Yhteensä € 898 (€ 898 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 2.144 / 70,5% (€ 2.144 / 70,5% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.903 / 67,9% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni marraskuun 2019 lopussa oli yhteensä € 339.894 (+5.264), josta € 263.042 (+3.445) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 16.890 tileillä (+1.819)
  • € 133.720 osakemarkkinoilla (+2.746)
  • € 127.987 kiinteistömarkkinoilla (+749)
  • € 1.335 korkosijoituksissa (-50)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Marraskuu oli jälleen palkkatulojen osalta hyvä kuukausi. Yölamppua poltettiin toimistolla useina iltoina, mikä näkyi tienesteissä. Mielelläni jättäisin ylityöt kokonaan tekemättä ja ylityökorvaukset nostamatta, mutta se ei nykyisessä työssä ole mahdollista.
  • Ostin ja vaihdon fillariin talvirenkaat. Pitkällisen tutkiskelun ja selvitystyön jälkeen päädyin Schwalben Marathon Winter Plus -nastarenkaisiin. Niiden kanssa talvipyöräily toivottavasti sujuu turvallisesti. Renkaiden vaihto itse tehtynä oli oikein palkitsevaa ja tarjosi pienen onnistumisen elämyksen. YouTubesta löytyy ohjevideo melkein mihin tahansa operaatioon, joten uusien asioiden opettelu ja kokeileminen on helppoa.
  • Marraskuussa tanssittiin kahdet pikkujoulut, syötiin isänpäiväateria isolla porukalla, käytiin Helsingissä tapaamassa ystäviä, leivottiin ja kahviteltiin ystävien kanssa kotona, saunottiin ja uitiin avannossa. Kaikin puolin varsin onnistunut kuukausi siis.

Kulutuksen minimitaso

Olen kirjoittanut tätä blogia vähän reilu vuoden verran, ja kirjannut kaikki menoni ylös samalta ajanjaksolta. Kirjoitukset ovat painottuneet valitettavan paljon kuukausikatsauksiin, koska aika ja inspiraatio eivät tunnu riittävän muun sisällön tuottamiseen.

Kulunut vuosi on ollut varsin poikkeuksellinen sitä edeltäneeseen viiteen vuoteen verrattuna. Juuri ennen blogin aloittamista irtisanouduin erittäin hyväpalkkaisesta työstäni ja tein hypyn pieneen start up -yritykseen minulle entuudestaan tuntemattomalle toimialalle. Tuo ratkaisu osoittautui nopeasti vääräksi ja jäin joulukuussa työttömäksi. Sain takalistooni mojovan kengän kuvan.

Kolmen kuukauden työttömyysjakson jälkeen vaihdoin paikkakuntaa ja aloitin uudessa työssä, jälleen aivan eri alalla. Näistä ratkaisuista ja käänteistä johtuen olen koko blogin olemassa olon ajan pyrkinyt kuluttamaan mahdollisimman vähän rahaa ja tulemaan toimeen sillä mitä minulla jo on.

Elämällä vuoden ajan kohtuullisen vaatimattomilla kuluilla, olen saanut selville kulutuksen minimitasoni. Elämäntyyli vaikuttaa minimitasoon huomattavasti, joten se on jokaiselle omanlaisensa. Suurimmat kulutuksen tasoon vaikuttavat valinnat ovat asumisratkaisu, ruokailuun liittyvät tottumukset sekä liikkumismuoto (oma auto vs. julkinen liikenne vs. polkupyörä).

Kulutuksen minimitasoni on €/kk 750

Tämän tason alle pääseminen vaatisi huomattavien muutosten tekemistä elämäntyyliini. Jos kulutusta pitäisi tiputtaa nykyisestä, käytännössä ensimmäisenä toimenpiteenä olisi autosta ja asunnon yhteydessä olevasta autopaikasta luopuminen. Autosta luopuminen tiputtaisi kuukausittaisia kuluja arviolta € 145. Tässä luvussa ei toki ole huomioitu auton arvon alenemista, kuten ei ole kyllä missään muuallakaan tässä blogissa.

Neljä vuotta vanhan auton arvoksi nettovarallisuuteeni olen kirjannut tasan € 0. Siitä huolimatta autossa on rahaa kiinni noin € 12.500. Myymällä auton voisin sijoittaa tuon summan ja saada sille tuottoa. Esimerkiksi 7%:n vuotuisella tuotolla pääomatuloa syntyisi € 875 vuodessa eli €/kk 73.

Toinen leikkurin paikka olisi ruokaan menevän rahan järkeistäminen. Tosin kuluseurannassani on virhe, mikä vääristää ruokaostoksiin kuluvan rahan määrää. Kirjaan nimittäin ruokaan koko sen summan, minkä siirrän puolisoni kanssa yhteiselle ruokatilille, vaikka sieltä maksetaan myös sähkölaskuja, kodin pienhankintoja ja muita vastaavia kuluja. Siitä on oma kirjoituksensa. Käytännössä ainoa säästön paikka olisi syödä lounaaksi enemmän kotona edellisenä päivänä valmistettuja ruoka-annoksia ravintolalounaiden sijaan.

Oletko koskaan tullut ajatelleeksi kuinka kallista ravintolounaiden syöminen on? Jos syöt jokaisena arkipäivänä € 10 maksavan lounaan ravintolassa, syydät ravintoloitsijoille € 200 kuukaudessa. Jos olet kuten minä ja tienaat ansiotuloja nettona noin €/kk 2.000, lounasruokailuun hupenee järkyttävät 10% tuloistasi! Aivan sairasta.

Kolmas vyönkiristyksen mahdollisuus on asumiskuluissa. Muuttamalla 10 neliötä pienempään asuntoon €/m2/kk 4,00 vastiketasolla säästöä syntyisi €/kk 40, mikä kahden hengen taloudessa tekisi €/kk/hlö 20. No, ei vielä kovin suuresta säästöstä puhuta. Mutta jos 10 neliötä pienempi asunto maksaisi € 20.000 vähemmän (€/m2 2.000), erotuksen voisi sijoittaa aivan kuten autosta luopuessa. Kokonaisuudessaan 7%:n vuotuinen tuotto tarkoittaisi € 1.400 vuodessa eli €/kk 117, ja per lärvi laskettuna €/vuosi 700 eli €/kk 58. Näin tinkimällä 10 asuinneliöstä säästöä tulisi joka kuukausi € 78. Minun nykyisestä kulutasosta se tarkoittaa yli 10%:n säästöä. Ei siis mikään aivan vähäpätöinen summa.

Mikä on sinun kulutuksen minimitasosi? Mistä sinun olisi helppo luopua, jotta saisit siirrettyä nykyistä enemmän rahaa säästöön ja sijoituksiin?

Kuukausikatsaus 10-2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.864
  • Pääomatulot € 241
  • Yhteensä € 3.105

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 397
  • Liikkuminen € 148
  • Media € 7
  • Muut € 450
  • Yhteensä € 1.140 (€ 1.140 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 1.965 / 63,3% (€ 1.965 / 63,3% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.724 / 60,2% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni lokakuun 2019 lopussa oli yhteensä € 334.630 (+6.024), josta € 259.597 (-1.020) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 15.071 tileillä (+7.044)
  • € 130.974 osakemarkkinoilla (+3.426)
  • € 127.238 kiinteistömarkkinoilla (-4.446)
  • € 1.385 korkosijoituksissa (+0)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Palkkatuloja napsahti lokakuussa tilille varsin mukavasti. Töitä tehtiin kiitettävä määrä, muttei aivan yhtä paljoa kuin syyskuussa. Nykyisessä työssäni palkka kulkee tiiviisti käsi kädessä tehdyn tuntimäärän kanssa.
  • Muut kulut -kategorian suurta summaa selittää uuden pyykinpesukoneen hankinta hajonneen tilalle. Kodinkoneet tuntuvat nyt leviävän käsiin, kun jääkaappi-pakastimen vaihto osui heinäkuulle. Saa nähdä, milloin astianpesukone tai liesi sanoo sopimuksensa irti.
  • Muilta osin kulut pysyivät jokseenkin siedettävinä, vaikka ruokaan menikin rahaa aavistuksen enemmän kuin minään aiempana kuukautena vuoden aikana.
  • Nettovarallisuus kasvoi jälleen, mutta sijoitusvarallisuus on polkenut kesäkuusta lähtien jokseenkin paikallaan. Toki tässä välissä asuntolaina on maksettu pois sijoituksia myymällä ja tilillä olevan käteisen määrä on kasvanut hivenen. Uusia sijoituksiakin on tehty, mutta raportoidaan siitä erillisessä postauksessa hieman myöhemmin.
  • Lokakuun viikonloppuja vietettiin mökillä metsätöitä tehden ja sieniä poimien. Kuukauden kohokohtana oli yökyläily ystäväpariskunnan luona Tampereen Pyynikillä. Tällä kertaa ei menty hotelliin, vaan nukuttiin patjalla lattialla. Oikein virkistävä ja piristävä reissu ruoan, lautapelien ja oluen merkeissä. Ystävien kanssa vietetty aika on timanttia.