Miltä pääomatulojeni tilanne näyttää?

Aloin pohtimaan vuoden 2020 tilinpäätöksessä, olenko jo taloudellisesti vapaa. FIRE-piireissä 4-prosentin sääntö on muodostunut yleiseksi mittapuuksi vapauden saavuttamisesta. Säännön mukaan taloudellinen vapaus alkaa, kun sijoitusvarallisuutta on kertynyt niin paljon, että sille saatava neljän prosentin vuosituotto riittää kattamaan kaikki kulut. Toisin sanoen sijoitusomaisuutta on oltava 25 kertaa vuosikulujen verran.

Tein vuodelle 2021 budjetin (en ole julkaissut sitä blogissa), jossa vuosikulut ovat yhteensä € 18.000 eli €/kk 1.500. Tästä summasta asuntolainan lyhennyksiin menee €/vuosi 4.200 eli €/kk 350 ja kaikkiin muihin kuluihin jää €/vuosi 13.800 eli €/kk 1.150. Eihän tuolla summalla vielä herroiksi eletä, mutta moni tulee toimeen vähemmälläkin.

Neljän prosentin sääntö perustuu osakemarkkinoiden pitkän aikavälin tuottoon, joka on yleensä hieman lähteestä riippuen 7-8 prosenttia, ja siihen laskettuun varmuusmarginaaliin. Koska tällä hetkellä suurin osa sijoitusvarallisuudestani on sijoitettu osakemarkkinoiden sijaan asuntomarkkinoille, ja koska asuntosijoituksia on jatkossakin tarkoitus kasvattaa pörssisijoituksia nopeammin, neljän prosentin säännön rinnalla on mielestäni perusteltua tarkastella todellisiin lukuihin (vuokrat, vastikkeet ym.) perustuvia tuottoja. Edellisen kerran tein katsauksen pääomatulojen tilanteeseeni toukokuussa 2019 kirjoituksessa ”Ajatuksia säästöprosentista ja pääomatuloista”. Päivitetään nyt tilanne:

  • Sijoitusasunto nro1 € 7.000 (ei kassavirtaa, vaan lainan lyhennystä)
  • Sijoitusasunto nro2 € 3.000 (ei kassavirtaa, vaan lainan lyhennystä)
  • Vuokratuottokohde € 4.000
  • Kiinteistörahasto € 300
  • Osakemarkkinat € 7.500 (laskennallinen, 5% markkina-arvosta)
  • Yhteensä € 21.800

Summasta täytyy vähentää vielä verot, jolloin nettona käteen jää suuruusluokkaa € 15.250 vuodessa tai €/kk 1.270.

Sijoitustuottoni kasvavat vuoden aikana sijoitusasunnolla nro3, kun ostamani ja jo maksamani (no, en vielä oikeasti ole maksanut asunnon kaikkia maksueriä, mutta olen siirtänyt rahat omassa kirjanpidossani pankkitalletuksista kiinteistösijoituksiin) uudiskohdeyksiö valmistuu ja saan sen vuokrattua. Arvioin asunnon vuosituotoksi kulujen jälkeen € 4.000, jolloin pääomatuloni ovat €/vuosi 25.800, ja verojen jälkeen €/vuosi 18.000 eli €/kk 1.500.

Eli kolmannen sijoitusasunnon myötä pääomatuloni kattavat kaikki kuluni, mukaan lukien oman kodin asuntolainan lyhennys. Edellä lueteltujen sijoitusten lisäksi minulla on käteiskassassa € 45.000, jolla yksistään pystyn kattamaan kahden ja puolen vuoden kulut.

Ainakin jonkin asteinen vapaus tai taloudellinen turva on siis saavutettu. Ei tämän potin varaan vielä uskalla täysin heittäytyä, eikä ole tarviskaan. Töitä ei kuitenkaan enää ole pakko tehdä toimeentulon varmistamiseksi. Voin vapaammin ja osa-aikaisesti puuhailla asioita, jotka koen mielekkäiksi, ja joista saa pientä tuloa. Jonkinlainen tavoite voisi olla sijoitusvarallisuuden tuplaaminen 650.000 euroon. Se tulee vääjäämättä tapahtumaan ilman lisäsäästöjä ja -sijoituksia, kunhan vain onnistun kattamaan kulut osa-aikaisilla ja projektiluontoisilla keikkatöillä. Ja korkoa korolle -ilmiö pitää taustalla huolen varallisuuden karttumisesta.

Tilinpäätös 2020

Syksy ja loppuvuosi olivat aivan uskomattomia. Elämä heitti kierrepalloja toinen toisensa perään. Muutamassa kuukaudessa on tapahtunut todella paljon:

  • koin paniikkihäiriöitä ja ahdistuskohtauksia
  • ostettiin uusi, isompi asunto
  • myytiin vanha asunto
  • muutettiin
  • neuvottelin sijoituslainat uusiksi asuntokauppojen kanssa samassa tiimellyksessä
  • irtisanoin työsuhteeni ja jättäydyin tyhjän päälle
  • meille syntyi esikoinen
  • ostin uudiskohdeyksiön (sijoitusasunto nro3), joka valmistuu vuoden 2021 aikana

Kaiken tämän lisäksi korona on tietysti ollut kaiken aikaa päällä ja tuonut oman mausteensa soppaan. Henkiset voimavarat ja jaksaminen ovat olleet koetuksella, ja luulen käyneeni aivan niiden äärirajoilla. Blogiin kirjoittamiselle ei ole riittänyt sen enempää aikaa kuin energiaakaan.

Henkilökohtaisen talouden seuraamista olen vanhojen tapojeni orjana jatkanut kuukausittain, mutta väliin jääneitä kuukausikatsauksia en enää lähde kirjoittamaan. Saattaa olla, etten julkaise tulo- ja kuluseurantaraportteja jatkossa lainkaan. Koen, että niiden anti on kovin vähäinen. Netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisen seuraaminen on jollain tavalla paljon mielenkiintoisempaa kuin vaatimattomien kulujen räknääminen. Talouden osalta niin kauan menee hyvin ja suunta on oikea, kun varallisuus jatkaa kasvuaan. Kuoppia väistämättä tulee, mutta hieman pidemmällä aikavälillä katsottuna käppyröiden suunnan pitäisi jatkaa kulkuaan kohti koillista.

Tällä alustuksella katsotaan taloustilanteeni joulukuun viimeisenä päivänä vuonna 2020. Nettovarallisuuteni oli yhteensä € 407.698, josta sijoitusvarallisuutta on € 327.761. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti:

  • € 46.389 tileillä
  • € 154.590 osakemarkkinoilla
  • € 171.886 kiinteistömarkkinoilla
  • € 1.285 korkosijoituksissa
  • € 33.548 kiinni omassa asunnossa

Varallisuuden kehitys vuoden 2020 aikana

  • Sijoitusvarallisuus +€ 58.890 / +21,9% (268.871 –> 327.761)
  • Nettovarallisuus +€ 60.087 / +17,3% (347.611 –> 407.698)

Sekä sijoitus- että nettovarallisuus ovat siis jatkaneet suotuisaa kehitystä. Luvut eivät ole yhtä komeat kuin tilinpäätöksessä 2019, mutta siitä huolimatta olen enemmän kuin tyytyväinen. Varallisuuden kasvattaminen +k€ 60:lla on hyvä saavutus.

Tulot ja menot vuonna 2020

Koko vuoden tulot:

  • Nettopalkka € 31.575
  • Pääomatulot € 6.706
  • Muut tulot € 499
  • Yhteensä € 38.779

Koko vuoden menot:

  • Asuminen € 3.913, josta lainan lyhennyksen osuus € 1.048
  • Talouskukkaro & ruoka € 4.298
  • Liikkuminen € 1.856
  • Harrastukset & vapaa-aika € 2.951
  • Muut € 806
  • Yhteensä € 13.824 (€ 12.776 ilman asuntolainan lyhennystä)

Nettopalkasta jäi kulujen (asuntolainan lyhennystä ei ole laskettu kuluksi, vaan rahan siirroksi pankkitililtä seiniin) jälkeen säästöön € 18.799 ja säästöprosentti koko vuoden luvuilla näyttää lukemaa 59,5%.

Pääomatuloissa ei ole huomioitu sijoitusasunnoista saamiani vuokratuloja, koska ne eivät tuota kuukausittaista kassavirtaa. Tätä kirjaustapaa olen käyttänyt myös kuukausikatsauksissa. Todellisuudessa sijoitusasunnoista on tietysti tullut pääomatuloja, jotka kasvattavat varallisuuttani.

Olenko jo taloudellisesti vapaa?

4-prosenttia (lue lisää 4-prosentin säännöstä) sijoitusvarallisuudestani on € 13.110. Nykyisellä kulutasolla (ilman asuntolainan lyhennystä) tuo summa kattaa juuri ja juuri menoni. Kulut tulevat kuitenkin suuremman asunnon ja lapsen syntymän myötä kasvamaan, enkä vielä tiedä tarkalleen kuinka paljon. Tosiasia on, että myös asuntolainan lyhennykset pitää hoitaa. Sitten taas sijoituksille saamani tuotto on ainakin pitkällä aikavälillä todennäköisesti enemmän kuin neljä prosenttia. Eli aika lähellä jonkin asteista taloudellista vapautta alan varmaan olla. Voisin kirjoittaa tarkempaa pohdintaa ja laskelmaa erillisessä postauksessa.

Sijoitusasunnon vuokraaminen etänä

Tammikuun lopulla ensimmäisen sijoitusasuntoni vuokralainen otti yhteyttä ja kertoi, että heillä on tullut poikaystävän / avomiehen kanssa ero. No, sitä sattuu. Elämä on. Maapallo jatkaa pyörimistään. Eipä sitten muuta kuin viestiä isännöintitoimistoon, että ottavat toisen vesimaksun pois ja huoltomies päivittää nimitaulun.

Maaliskuun alkupuolen lauantai-aamuna sähköpostissani on taas viesti vuokralaiselta. Hän tiedustelee voisinko antaa vuokrasta alennusta 50-100 euroa/kk. Minkäänlaista syytä tai perustelua alennukselle hän ei esitä. Ilmeisesti olisi vain hänen kannaltaan mukavaa, että taskuun jäisi vuokran maksun jälkeen enemmän rahaa. Korona ei tietääkseni ole vaikuttanut hänen työtilanteeseen tai palkkaan mitenkään. Mutta tottakai asumiskulujen lähestulkoon tuplaantuminen näkyy kenen tahansa kukkarossa.

Kerroin hänelle ystävällisesti asunnon vuokran olevan erittäin kohtuullinen verrattuna muihin samalla alueella vuokrattava oleviin asuntoihin. Alennukselle ei olisi mitään perusteita enkä sitä myöntäisi. Pyöriihän minulla vastikkeen maksu ja lainan lyhennykset aivan samoin, asuipa asunnossa yksi, kaksi tai vaikka viisi vuokralaista. Jos vuokralainen haluaa nipistää asumiskuluja pienemmäksi, hänen pitää luopua jostain. Muuttaa pienempää tai tasoltaan/kunnoltaan huonompaan asuntoon, siirtyä kauemmas palveluista ja julkisen liikenteen yhteyksistä. Tai ottaa kämppis.

Osasin siis odottaa irtisanomisilmoitusta, mutta en aavistanut sen tulevan aivan niin nopeasti. Maaliskuun juuri vaihduttua huhtikuuhun vuokralainen ilmoitti löytäneensä edullisemman asunnon, johon muuttaisi toukokuun alussa. Hän oli hyvin tietoinen vuokrasopimuksen irtisanomisajasta, mikä olisi touko-kesäkuun vaihde. Lupasin laittaa vuokrausilmoituksen heti nettiin, ja jos uusi vuokranmaksaja löytyisi toukokuun alusta, pois muuttamassa oleva nykyinen vuokralainen vapautuisi sopimussakosta ja vuokranmaksusta kesäkuun osalta. Ensinnäkin tämä on mielestäni reilua – en tarvitse normaalin vuokran päälle ylimääräisiä korvauksia vuokralaisen kustannuksella – ja toiseksi vuokralaisella olisi sopiva porkkana olla joustava näyttöjen järjestämisessä.

Naputtelin annetaan vuokralle -ilmoituksen Oikotielle vuoden takaisilla tiedoilla ja valokuvilla. Olen panostanut asunnot stailaukseen/sisustukseen ja valokuviin, joten asuntoni erottuu kuvien ansiosta hyvin edukseen muusta tarjonnasta. Pian ilmoituksen julkaisemisen jälkeen sähköpostiini tulikin kourallinen yhteydenottopyyntöjä Oikotien viestitoiminnon kautta. Soitin näistä muutamalle potentiaalisimmalle, ja tein heille lyhyet puhelinhaastattelut. Läpäisin seulastani kaksi ehdokasta, jotka ohjasin ottamaan yhteyttä nykyiseen vuokralaiseen ja sopimaan ajankohdan näytölle suoraan hänen kanssaan. Turhaan olisin itse välikätenä sovittamassa heidän aikataulujaan yksiin.

Molemmat asunnon nähneet halusivat vuokrata sen. Toinen ehdokkaista vaikutti mielestäni potentiaalisemmalta pitkäaikaiseksi asukkaaksi, joten lupasin varata asunnon hänelle muutamaksi päiväksi kunnes hän saisi tarkistettua omaa aikatauluaan ja mahdollisuutta irtautua nykyisestä vuokrasopimuksesta ennenaikaisesti. Näiden parin päivän aikana vuokralaisehdokas oli laskenut rahojaan tarkemmin ja tullut tulokseen, ettei hänellä olisikaan varaa maksaa kahden kuukauden vakuutta ja ensimmäisen kuukauden vuokraa ennen kuin saa vuokravakuuden takaisin nykyisestä vuokra-asunnostaan. Se oli minulle deal braker, joten palasin juttuun toisen ehdokkaan kanssa. Hän oli tällä välin ehtinyt löytää itselleen uuden kortteerin. Tässä vaiheessa alettiin lähestyä huhtikuun puoliväliä, joten asunnon vuokralle saaminen huhti-toukokuun vaihteessa alkoi näyttää epätodennäköiseltä.

Kaikeksi onneksi Oikotieltä tuli edelleen yhteydenottoja uusilta kiinnostuneilta, joskaan ei aivan yhtä kiivasta tahtia kuin heti ilmoituksen julkaisun jälkeisinä päivinä. Pidin lisää puhelinhaastatteluja ja sovin asunnolle kolme näyttöä lisää. Näistä kaksi olivat halukkaita tekemään vuokrasopimuksen. Pyysin molemmilta kaksi viimeisintä palkkatodistusta, ja allekirjoitin nopeamman kanssa vuokrasopimuksen sähköisesti Visma Sign -palvelulla luottotietojen tarkistuksen jälkeen. Lisäksi pyysin maksamaan vakuuden välittömästi, jotta vuokralainen sitoutuu sopimukseen eikä ilmoita muuttoa edeltävänä päivänä vetäytyvänsä sopimuksesta.

Vuokralainen vaihtui kesäkuun alusta. Pois muuttanut vuokralainen ei rahapulassa pystynyt maksamaan toukokuun vuokraa, koska hänen piti maksaa uuden asunnon vakuus ja vuokra. Sain kuitenkin omani pois pidättämällä sen häneltä vakuudesta. Asunnon loppusiivous oli suoritettu moitteetta eikä asunnossa ollut muitakaan puutteita, joten muilta osiin minun ei tarvinnut kajota vakuuteen. Oppina tuli kuitenkin se, että kahden kuukauden vuokraa vastaava vakuus kannattaa vuokralaiselta edellyttää, niin kuin olin tehnytkin.

Kun myös asunnon kuntotarkastuksen tekeminen puutelistoineen ja valokuvineen sekä avainten luovutus hoituivat uuden ja vanhan vuokralaisen yhteistyönä, minun ei tarvinnut käydä asunnolla kertaakaan vuokrausprosessin aikana. Kaikki hoitui etänä, kun pois muuttava vuokralainen oli yhteistyökykyinen ja -haluinen näyttöjen järjestämisessä, ja sopimuksen allekirjoitus onnistui pankkitunnuksilla. Muutaman tunnin ajomatkan päässä sijaitsevan vuokra-asunnon etävuokraus säästi aikaa useita tunteja. Toki vuokralaisen vaihtuminen vaati etänä toimimisesta huolimatta suhteellisen paljon omaa ajankäyttöä yhteydenottoihin vastaamisessa ja haastatteluissa sekä vuokralaisvalinnassa. Tämä on kuitenkin sellaista työtä, jonka tekemisen koen mieluisaksi. Lisäksi arvioin, että tekemäni työn tuntipalkaksi muodostui noin sata euroa verrattuna tilanteeseen jos olisin käyttänyt vuokravälittäjää. Tein itse ja säästin.

Kuukausikatsaus 04-2020

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.584
  • Pääomatulot € 546
  • Yhteensä € 3.130

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 246
  • Liikkuminen € 141
  • Media € 12
  • Muut € 365
  • Yhteensä € 902 (€ 902 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 2.228 / 71,2% (€ 2.228 / 71,2% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.682 / 65,1% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni huhtikuun 2020 lopussa oli yhteensä € 349.399 (+15.505), josta € 260.753 (+13.754) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 28.684 tileillä (+1.751)
  • € 126.265 osakemarkkinoilla (+13.266)
  • € 133.203 kiinteistömarkkinoilla (+488)
  • € 1.285 korkosijoituksissa (+0)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Siirtyminen toimistolta etätöihin kotikonttorille näkyy selvästi ruokakulujen pienenemisenä. Kotona tehdyt lounaat tulevat selvästi edullisemmiksi kuin einesten syönti työpaikan taukohuoneessa ja satunnaiset ravintolassa nautitut lounasannokset.
  • Meno osakemarkkinoilla on ollut melkoista vuoristorataa. Vaikka pidän todennäköisenä, että pörssikurssit kääntyvät uudestaan alamäkeen, käynnistin yli vuoden tauolla olleen kuukausisäästämisen osakerahastoihin. Käteiskassa on paisunut sen verran suureksi, että sille pitäisi keksiä jotain käyttöä. Hyviä sijoituskohteita ei vain ole helppo löytää.
  • Huhtikuussa siirsin säästötililtä € 550 osakemarkkinoille ja aion jatkaa kk-sijoittamista tällä tasolla. Käteiskassa tulee siis kasvamaan jatkossakin, jos palkasta säästöön jäävät rahan määrä pysyy aiemmalla tasolla.
  • Suunnittelen edelleen seuraavan sijoitusasunnon ostoa, mutta koronatilanteen vuoksi olen laittanut tämän toistaiseksi holdiin. Jos talouden pyöriä ei kohta saada liikkeelle, lomautukset muuttuvat irtisanomisiksi ja yrityksiä alkaa mennä konkurssiin. Suomalaisten kuluttajien luottamus omaan talouteensa on jo laskenut seurantahistorian alimmalle tasolleen. Kun tavallisesti koko palkkansa sileäksi laittavat ihmiset vetävät kukkaroidensa nyörejä kireämmälle, ja satojen tuhansien lomautettujen ja työttömiksi jäävien tulot putoavat, itseään ruokkiva kierre on valmis. Uskon, että tämä tulee ennen pitkää näkymään myös asuntojen hinnoissa.
  • Huhtikuussa illat ja viikonloput sekä muutamat arkipyhät kuluivat pitkälti sohvalla maaten ja YouTube-videoita katsellen. Toki ohjelmaan mahtui myös muun muassa etäkaljoittelua, koripallon pelaamista sekä pieniä metsä- ja pyöräretkiä.

Sijoitusasunnon ostaminen 100% lainarahalla

Muutettuamme keväällä toiselle paikkakunnalle ja laitettuani ensiasuntoni vuokralle, asumisjärjestelymme ja siihen liittyvät peliliikkeet tulivat puheeksi ystäväni kanssa. Hän osti rouvansa kanssa ensimmäisen yhteisen asunnon jo useampi vuosi takaperin. Ihan vain ajan kulumisen seurauksena laina on lyhentynyt mukavasti, minkä lisäksi he ovat tehneet siihen ylimääräisiä lyhennyksiä aina tilaisuuden tullen. Sijoituksia heillä ei juurikaan ole, mutta esimerkkini innoittamana asuntosijoittaminen oli selvästi alkanut kiinnostaa.

Sijoittajina ystäväni ja hänen rouvansa ovat siis molemmat erittäin varovaisia ja riskiä karttavia. Onhan selvää, että ylimääräisten lyhennysten tekeminen asuntolainaan on kaikkein vähäriskisin sijoitus, minkä voi tehdä. Toki se on samalla tuotoltaan kaikkein heikoin vaihtoehto. Ilmeisesti se on kuitenkin aika yleistä. Suuri osa ihmisistä ei ole kovin hyvin perillä henkilökohtaisen talouden hoitamiseen liittyvistä asioista. Saati sitten sijoittamisesta. Ja näkyyhän tämä valtakunnan mediassa asti kotitalouksien ennätyksellisen korkeana velkaantumisena, pikavippien suosiona ja etenkin nuorten maksuhäiriöinä. Mutta se ei ole tämän kirjoituksen aihe.

Koska asunnot ovat kalliita ja velkavivusta huolimatta vaativat suhteellisen paljon omaa rahaa, päätimme lyödä hynttyyt yhteen. Yhdessä saisimme ostettua sijoitusasunnon nopeammin, kun kummankin pitäisi saada säästöön ”vain” puolet asunnon omarahoitusosuudesta. Olen seurannut asuntomarkkinoita pitkään, mutta tästä yhteisestä projektista sain taas lisäbuustia Oikotien ja Etuoven päivittäiseen kahlaamiseen.

Loppukesästä iskin silmäni pääkaupunkiseudulle nousevaan uudiskohdeyksiöön. Julkiseen myyntiin tuli pari houkuttelevasti hinnoiteltua yksiötä. Yleensä tällaiset kohteet myydään rakennuttajan lähipiirille jo ennen kohteen laittamista ennakkomarkkinointiin tai edes ”sisäpiirin” sähköpostilistalle. Ehkäpä alkuperäinen ostaja oli joutunut perumaan alustavasti sopimansa kaupat vielä paremman sijoituskohteen tultua hänelle tarjolle. Tai hänen kassa onkin ollut kuiva, kun olisi ollut ensimmäisen maksuerän suorituksen aika. Ken tietää. Tartuin tilaisuuteen ja tein varauksen salamana. Kaverin mielipiteen ja hyväksynnän ehtii kysyä myöhemminkin.

Sijoitusasunto nro2 lukujen valossa (koko asunto):

  • 31 m2 yksiö pääkaupunkiseudulla
  • Velaton myyntihinta € 144.000
  • Yhtiölainaosuus € 101.000
  • Myyntihinta € 43.000
  • Varainsiirtovero € 2.880
  • Hankintahinta yhteensä € 146.880
  • Markkina-arvo € 144.000
  • Vuokra €/kk 720
  • Hoitovastike €/kk 93
  • Rahoitusvastike €/kk 81 (vain koron osuus ensimmäiset 2 vuotta)
  • Rahoitusvastike €/kk 457 (kun yhtiölainan lyhennykset alkavat)
  • Vuokratuotto vuodessa ennen veroja € 7.524, 5,1%
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja 14,3%
  • Kassavirta verojen ja yhtiölainan lyhennyksen jälkeen (sitten, kun lyhennykset alkavat) on noin €/kk +119

Yllä olevat luvut koskevat koko asuntoa, jonka ostimme 50/50 jaolla. Kannattaa huomata, että taloyhtiö on nykyisestä trendistä poiketen omalla tontilla. Erillistä tonttivuokraa tai tonttiosuuden lunastushintaa ei siis ole eikä tule. Tämä seikka – ja sijainti hyvien kulkuyhteyksien varrella – huomioiden, asunto on mielestäni kohtuuhintainen. Itse asiassa tonttiosuuden verran (helposti € 20.000) edullisempi kuin moni vastaava kohde.

Oma sijoitukseni käsittäen puolet myyntihinnasta ja varainsiirtoverosta on siis € 22.940. Käteisenä tai pankkitilillä minulle ei näin paljoa rahaa ollut, joten rahoitukselle oli kaksi vaihtoehtoa.

Ensimmäinen vaihtoehto oli myydä osakkeita, jolloin olisi tullut maksettavaksi veroa myyntivoitosta. Toinen vaihtoehto oli nostaa lainaa käyttäen vakuutena ensimmäistä sijoitusasuntoa, jossa oli lainojen lyhentymisen ja arvon nousun myötä syntynyttä vapaata vakuusarvoa. Päätöstä näiden vaihtoehtojen välillä ei tarvinnut kauaa ihmetellä, joten otin yhteyttä pankkiin. Rahoitus järjestyi myyntihinnalle ja varainsiirtoverolle, jolloin minulla oli asunnosta velkaa ei vain 100%, vaan tähtitieteelliset 102%. Lisäksi lainan järjestelypalkkio lisättiin lainapääomaan, jolloin velkaa oli vielä tätäkin enemmän.

Seuraavassa luvut omalta osaltani lisälainan huomioimisen jälkeen:

  • Lisälaina € 23.200
  • Lainan kk-erä € 106, josta korko ja kulut € 16 ja lyhennys € 90
  • Omaa rahaa kiinni € 0 (0%)
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja on prosenteissa ääretön
  • Kassavirta verojen sekä yhtiölainan ja lisälainan lyhennyksen jälkeen €/kk -42
  • Lainat lyhenevät €/kk 278
  • Eli sijoittamalla nettopalkasta €/kk 42, varallisuuteni kasvaa €/kk 278

Taloyhtiö ja asunto valmistui joulukuun alussa ja ensimmäinen vuokralainen muutti sisään kuun puolivälissä. Joulukuulta saatiin siis puolikas vuokra, ja tätä kirjoittaessa tammikuun vuokra on juuri kilahtanut tilille.

Millaisia ajatuksia kirjoitus herättää? Teinkö mielestäsi järkevän sijoituksen? Olisitko tehnyt jotain toisin?

Sijoitusasunto nro1

Kirjoitin aikaisemmin ensimmäisestä sijoitusasunnostani ja ajattelin nyt avata sen lukuja tarkemmin. Olen lukenut suorastaan ahmien kaikki Sijoittaja-Tursaan postaukset asuntosijoittamiseen liittyen, ja mielestäni ne ovat äärimmäisen mielenkiintoista luettavaa. Ehkäpä siis minunkin sijoitusasuntoni matematiikan avaaminen kiinnostaa jotakuta lukijaa.

Sijoitusasunto nro1 pähkinänkuoressa:

  • 44 m2 kaksio pääkaupunkiseudulla
  • Hankintahinta € 175.000
  • Markkina-arvo € 205.000
  • Vuokra €/kk 850
  • Hoitovastike €/kk 138
  • Lainaa jäljellä € 110.133 ja noin 14 vuotta
  • Lainan kk-erä € 706, josta korko ja kulut € 47 ja lyhennys € 659
  • Omaa rahaa kiinni € 94.867 (46%)
  • Vuokratuotto vuodessa ennen veroja € 7.980, 4,2%
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja 8,4%
  • Kassavirta verojen ja lainan lyhennyksen jälkeen noin €/kk -193

Ostin asunnon ASP-lainalla ensiasunnokseni vuonna 2013 ja laitoin sen vuokralle keväällä 2019, kun muutin toiselle paikkakunnalle. Mietin myös asunnon myymistä, jolloin muutama välittäjä kävi kauppaamassa palveluitaan ja antamassa arvion asunnon markkinahinnasta. Vuokraaminen tuntui lopulta paremmalta ratkaisulta, koska tarvetta käteiselle ei ollut. Näin suuren potin sijoittaminen osakemarkkinoille tuntui myös huomattavasti riskisemmältä kuin asuntosijoittajaksi siirtyminen. Kaiken kukkuraksi olen haaveillut sijoitusasunnosta jo useamman vuoden.

En kajonnut asuntolainaan millään tapaa, vaan pidin hyvillä ehdoilla olevan ASP-lainan voimassa. Nykysääntöjen mukaan ASP-lainalla hankitun asunnon saa vuokrata enintään kahdeksi vuodeksi, kun vuokralle antamisella on hyvä syy. Toiselle paikkakunnalle muutto, mikä on tilanne omassa tapauksessani, täyttää kriteerit. Jos/kun ostamme emännän kanssa seuraavaksi nykyistä arvokkaamman asunnon, siirrän ASP-lainan siihen ja neuvottelen sijoitusasunto nro1:een uuden lainan.

Asunnon vuokraus oli varsin helppoa: Vuokralle annetaan -ilmoituksen lisääminen Oikotielle oli ilmaista, mutta vaati toki jokusen tunnin aikaa ja vaivaa asunnon valokuvaamiseen ja ilmoituksen laatimiseen. Kun ilmoituksen laittaa itselleen talteen, vuokralaisen vaihtuessa ilmoituksen lisääminen hoituu seuraavalla kerralla käden käänteessä.

Sovin asunnolle yksityisnäytön neljän ehdokkaan kanssa. Vaikka näytöt jakautuivat kahdelle eri päivälle, ne oli helppo järjestää, koska asuimme asunnossa edelleen. Haastattelujen perusteella yksi nuoripari nousi ykkösvaihtoehdokseni. Kun vielä seuraavana päivänä varmistin, että he ovat edelleen asunnosta kiinnostuneita, tarkistin molempien luottotiedot. Vuokrasopimuksen allekirjoitimme tätä seuraavana päivänä, joten koko operaatioon meni aikaa alle viikko. Vakuuden pyysin maksamaan välittömästi, jotta vuokralaiset varmasti sitoutuvat asuntoon eivätkä voi perääntyä viime metreillä, jolloin minulle tulisi erittäin todennäköisesti tyhjä kuukausi heti alkuun.

Numeroiden – vuokratuoton ja kassavirran – puolesta asunto ei ole aivan optimaalinen sijoitusasunto. Asunnossa on myös varsin paljon omaa rahaa kiinni, minkä seurauksena oman pääoman tuotto jää ”vain” reiluun kahdeksaan prosenttiin. Tosin osakemarkkinoihin verrattuna se on mielestäni varsin kilpailukykyinen. Osakemarkkinoiden sanotaan tuottaneen keskimäärin noin 7% viimeisten sadan vuoden aikana. Pörssissä hinnat menevät kuitenkin vuoristorataa, kun taas asunnon arvo heiluu vähemmän ja tasainen vuokratulo kilahtaa pankkitilille joka kuukausi.

Suurin huono puoli yhtälössä on kuukausittainen negatiivinen kassavirta verojen jälkeen. Tilanne olisi mahdollista korjata lähelle +/- 0-tasoa neuvottelemalla laina uusiksi siten, että laina-ajaksi tulisi 20 vuotta. Ja tämä on tosiaan edessä siinä vaiheessa, kun oman asunnon vaihto tulee ajankohtaiseksi. Siihen asti pystyn elämään nykyisillä asetuksilla. Niin kauan kuin kuukausittainen kassavirtani kestää, kyseessä on lopulta rahan siirtäminen taskusta toiseen: raha häviää pankkitililtä, mutta samaan aikaan laina lyhenee täsmälleen samalla summalla.

Jos myisin asunnon, voisin maksaa siitä vapautuvalla omalla pääomalla kolmen € 100.000 arvoisen pienen yksiön omarahoitusosuudet 70%:n velkavipua käyttäen. Kolmen hyvää tuottoa tarjoavan sijoitusyksiön löytäminen ei nykyisessä markkinatilanteessa ole kuitenkaan helppoa. Ja se, että asunnossa on paljon omaa rahaa kiinni tarkoittaa toisaalta, että asunnossa on vapaata vakuusarvoa. Voin hyödyntää sitä seuraavan sijoitusasunnon rahoituksessa. Lisäksi mahdollinen arvonnousu on minulle verovapaata myös jatkossa, koska olen omistanut ja asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta.

Näin kasvatin sijoitusvarallisuuttani 79.000 eurolla yhdessä kuukaudessa

Taloudellista vapautta tavoiteltaessa yksinkertainen peukalosääntö sanoo, että varallisuutta pitäisi olla 25 kertainen määrä suhteessa yhden vuoden kaikkiin menoihin. Jos eläminen maksaa tuhat euroa kuukaudessa eli € 12.000 vuodessa, varallisuutta pitää olla € 300.000 (12.000 * 25 = 300.000). Kun saat verojen jälkeen 4%:n tuoton tuolle € 300.000, se tekee juuri vuoden kulujen verran ja voit elää pääoman tuotolla tekemättä palkkatöitä.

Tästä tullaankin siihen, että varallisuuden pitää olla sijoitettuna ja takomassa tuottoa. Edes miljoonan euron velaton asunto ei tuota mitään, vaan pikemminkin päin vastoin aiheuttaa kuluja yhtiövastikkeen ja muiden ylläpito- ja käyttömaksujen muodossa. Korkea nettovarallisuus ei siis itsessään takaa vapaata hippielämää, vaan raha pitää laittaa tekemään töitä. Työtä tekevä osuus nettovarallisuudesta on sijoitusvarallisuus. Sen määrää ja osuutta kokonaisvarallisuudesta pitäisikin pyrkiä kasvattamaan jatkuvasti.

Sitten itse asiaan. Vielä helmikuussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli € 162.593. Kuukautta myöhemmin eli maaliskuun lopussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli pompannut aivan uudelle tasolle ollen € 242.244. Tämän siirron myötä nousen jonkinlaisena esikuvana pitämäni P.Ohatta-bloggari Mikko Vikmanin kanssa samaan suuruusluokkaan.

Sijoitusvarallisuuteni kasvoi käsittämättömät € 79.651 vain yhdessä kuukaudessa!

Miten ihmeessä näin radikaali muutos on mahdollinen?

Räjähdysmäinen kasvu perustuu lähes yksinomaan asumisratkaisuun. Vielä muutama viikko takaperin asuimme paremman puoliskoni kanssa pääkaupunkiseudulla pienessä kaksiossa, joka on ASP-lainalla ostamani ja kokonaan omistamani ensiasunto. Nyt muutimme pienemmälle paikkakunnalle huomattavasti edullisempaan asuntoon, jonka omistamme puoliksi.

Ennen muuttoa minulla oli kodissamme kiinni € 60.257 omaa rahaa. Ja kun asunnon arvo oli noussut ostohetkestä € 30.000, todellisuudessa omiin seiniin oli sidottuna € 90.257. Siirsin summan osaksi sijoitusvarallisuuttani laittamalla asunnon vuokralle huhtikuun alusta lukien.

Sijoitusvarallisuus ei kuitenkaan noussut koko € 90.257 edestä, koska olin kirjannut uudesta asunnostamme jo joulukuussa maksamani kauppahinnan ensimmäisen erän € 14.878 sijoitusvarallisuuteen. Nyt se piti siirtää sijoituksista oman asunnon puolelle. Käytin tällaista kirjaustapaa, koska oli selvää ettemme missään nimessä tarvitse kahta asuntoa omaan käyttöömme, ja muuton koittaessa aiempi asunto päätyisi sijoituskäyttöön.

Näin ollen asumisratkaisun yhteisvaikutukseksi sijoitusvarallisuuteen saadaan € 75.379. Loppuosa € 4.272 (79.651 – 75.379) sijoitusvarallisuuden kasvusta selittyy osakekurssien liikkeillä kohti koillista.

Uudesta asunnosta minun osuuteni on € 52.462 + pieni velkaosuus. Rahoitin oman osuuteni asunnosta suureksi osaksi syömällä pankkitilillä olevia säästöjäni sekä lunastamalla osakerahasto-osuuksia.

Toinen tapa ajatella asiaa on, että vähensin omassa asunnossa kiinni olevan rahan määrää € 37.795, minkä lisäksi kasvatin sijoitusvarallisuutta siirtämällä käteissäästöistä € 37.370 sijoitusasuntoon.

Tehdyn ratkaisun myötä ensiasunnostani tuli ensimmäinen sijoitusasuntoni ja minusta asuntosijoittaja. Toki olen sijoittanut kiinteistöihin jo aiemmin, mutta toisessa muodossa. Aiemmin myös summat ovat olleet huomattavasti pienempiä eikä velkavipua ole ollut lainkaan. Riski on siis kasvanut selvästi.

Vuokralaisen löytäminen sujui kuitenkin helposti ja ensimmäinen vuokra on jo kilahtanut tililleni. Kaikki on siis mennyt tähän asti hyvin. En myöskään usko, että vuokranantajana toimiminen tulee työllistämään minua kovinkaan paljoa.

Seuraavaksi ratkaistavaksi tulee, miten kirjaan vuokratulot kuukausikatsauksiini. Nykyisillä lainaehdoilla, erityisesti laina-ajalla, vuokra kattaa juuri ja juuri yhtiövastikkeen sekä lainan koron ja lyhennyksen. Verot minun pitää maksaa omasta pussista.

Miten sinä kirjaat vuokratulot kuukausiraporttiisi?