Lämpökompostori on mahtava investointi

Muutimme viime syksynä pientaloon. Se pakotti meidät miettimään jätteiden kierrätyksen uudella tavalla.

Kerrostalossa asuessamme taloyhtiön etupihalla oli jokaiselle jätelajille oma keräysastiansa, johon roskapussit, pahvipakkaukset, biojäte ja muut roskat oli helppo kiikuttaa ulos lähtiessään.

Pientalossa asuvalla tilanne on toinen. Omalle pihalle ei ole järkeä ottaa viittä erilaista pömpeliä. Vaihtoehtoina ovat lähinnä monilokeroinen ulkoroskis, johon voi lajitella sekajätteen, muovit, biojätteen ja metallit. Lasi, pahvit ja paperit pitää edelleen viedä keräyspisteelle. Tässä ongelmaksi muodostui roskakatoksemme liian pieni koko, jolloin katosta olisi pitänyt suurentaa, sekä jäteautojen jatkuva ralli. Astian nimittäin tyhjentäisi kolme tai neljä eri roska-autoa, etteivät jätteet mene sekaisin toistensa kanssa.

Toinen vaihtoehto järjestää pientalon jätehuolto on ottaa jäteastia pelkälle sekajätteelle ja kiikuttaa muut jätelajit jonkin matkan päässä sijaitsevalle kaupungin järjestämälle kierrätyspaikalle. Tämä tuntui fiksummalta, koska kierrätyspisteellä joutuisi joka tapauksessa asioimaan säännöllisesti.

Roskien mahdollisimman tarkka lajittelu on ollut meillä rutiini jo useamman vuoden. Kakkosvaihtoehdossa tuntuisi hölmöltä laittaa kahvinporot, hedelmien kuoret ja muut biojätteet polttolaitokselle lähtevän sekajätteen joukkoon. Ne sisältävät runsaasti nestettä ja heikentävät polttolaitoksen tehokkuutta ja maksavat meille enemmän, koska jäteastia täytyy tyhjentää useammin. Niinpä päädyimme hankkimaan takapihallemme Biolanin lämpökompostorin, josta maksoimme € 440.

Jos kaikki jätteet on laittanut keittiön allaskaapissa samaan ämpäriin, lajittelun aloittaminen saa nopeasti huomaamaan kuinka vähän sekajätettä lopulta syntyy. Suurin osa kotona syntyvästä jätteestä on nimittäin muovipakkauksia ja biojätettä. Kompostorin ansiosta pystyimmekin kasvattamaan ulkona olevan jäteastian tyhjennysvälin kahdesta neljään viikkoon. Jätehuollon kustannukset siis puolittuivat kompostorin ansiosta.

Kuinka paljon lämpökompostori säästää rahaa?

Osassa kunnista jäteastioiden tyhjennys on pakko tilata kunnan valitsemalta jätehuoltoyrityksen. Onneksemme asumme kunnassa, jossa jokainen kotitalous voi itse kilpailuttaa jätefirmat ja valita haluamansa palveluntarjoajan. Meillä polttokelpoisen sekajäteastian tyhjennys maksaa € 8,50 per kerta. Vuodessa tyhjennys tehdään 13 kertaa (52 vko / 4). Ilman kompostoria tyhjennyksiä pitäisi tehdä 26.

Säästö on siis €/vuosi 110,50 (13 kertaa/vuosi * €/kerta 8,50).

Jotta kompostori toimii kunnolla, sinne tarvitsee laittaa biojätteiden lisäksi kuiviketta. 80 litran säkki maksaa vajaan kympin ja riittää puolisen vuotta. Toisaalta kompostista saa kasveille ravinteikasta maa-ainesta, jolloin multaa ja lisäravinteita ei tarvitse juuri ostaa. Eli kuivike tavallaan maksaa itse itsensä.

Näillä laskelmilla lämpökompostorin takaisinmaksuaika on aika tarkkaan 4 vuotta (€/vuosi 110 / € 440). Ei siis ollenkaan hullumpi investointi.

Uskomatonta kyllä, mutta teimme kompostorin ostamisen kanssa samalla kertaa vieläkin paremman investoinnin. Ostimme nimittäin jäteastian sekajätteelle hintaan € 50. Toinen vaihtoehto olisi ollut vuokrata astia jätefirmalta €/kk 5. Roskis maksaa itsensä takaisin vain kymmenessä kuukaudessa, ja säästää meille sen jälkeen €/vuosi 60 ainakin seuraavat 10 vuotta. Pienistä puroista syntyy iso virta ja tässä tapauksessa säästö syntyy aivan itsestään, mistään ei tarvitse luopua.

Sijoitusasunnon vuokraaminen etänä

Tammikuun lopulla ensimmäisen sijoitusasuntoni vuokralainen otti yhteyttä ja kertoi, että heillä on tullut poikaystävän / avomiehen kanssa ero. No, sitä sattuu. Elämä on. Maapallo jatkaa pyörimistään. Eipä sitten muuta kuin viestiä isännöintitoimistoon, että ottavat toisen vesimaksun pois ja huoltomies päivittää nimitaulun.

Maaliskuun alkupuolen lauantai-aamuna sähköpostissani on taas viesti vuokralaiselta. Hän tiedustelee voisinko antaa vuokrasta alennusta 50-100 euroa/kk. Minkäänlaista syytä tai perustelua alennukselle hän ei esitä. Ilmeisesti olisi vain hänen kannaltaan mukavaa, että taskuun jäisi vuokran maksun jälkeen enemmän rahaa. Korona ei tietääkseni ole vaikuttanut hänen työtilanteeseen tai palkkaan mitenkään. Mutta tottakai asumiskulujen lähestulkoon tuplaantuminen näkyy kenen tahansa kukkarossa.

Kerroin hänelle ystävällisesti asunnon vuokran olevan erittäin kohtuullinen verrattuna muihin samalla alueella vuokrattava oleviin asuntoihin. Alennukselle ei olisi mitään perusteita enkä sitä myöntäisi. Pyöriihän minulla vastikkeen maksu ja lainan lyhennykset aivan samoin, asuipa asunnossa yksi, kaksi tai vaikka viisi vuokralaista. Jos vuokralainen haluaa nipistää asumiskuluja pienemmäksi, hänen pitää luopua jostain. Muuttaa pienempää tai tasoltaan/kunnoltaan huonompaan asuntoon, siirtyä kauemmas palveluista ja julkisen liikenteen yhteyksistä. Tai ottaa kämppis.

Osasin siis odottaa irtisanomisilmoitusta, mutta en aavistanut sen tulevan aivan niin nopeasti. Maaliskuun juuri vaihduttua huhtikuuhun vuokralainen ilmoitti löytäneensä edullisemman asunnon, johon muuttaisi toukokuun alussa. Hän oli hyvin tietoinen vuokrasopimuksen irtisanomisajasta, mikä olisi touko-kesäkuun vaihde. Lupasin laittaa vuokrausilmoituksen heti nettiin, ja jos uusi vuokranmaksaja löytyisi toukokuun alusta, pois muuttamassa oleva nykyinen vuokralainen vapautuisi sopimussakosta ja vuokranmaksusta kesäkuun osalta. Ensinnäkin tämä on mielestäni reilua – en tarvitse normaalin vuokran päälle ylimääräisiä korvauksia vuokralaisen kustannuksella – ja toiseksi vuokralaisella olisi sopiva porkkana olla joustava näyttöjen järjestämisessä.

Naputtelin annetaan vuokralle -ilmoituksen Oikotielle vuoden takaisilla tiedoilla ja valokuvilla. Olen panostanut asunnot stailaukseen/sisustukseen ja valokuviin, joten asuntoni erottuu kuvien ansiosta hyvin edukseen muusta tarjonnasta. Pian ilmoituksen julkaisemisen jälkeen sähköpostiini tulikin kourallinen yhteydenottopyyntöjä Oikotien viestitoiminnon kautta. Soitin näistä muutamalle potentiaalisimmalle, ja tein heille lyhyet puhelinhaastattelut. Läpäisin seulastani kaksi ehdokasta, jotka ohjasin ottamaan yhteyttä nykyiseen vuokralaiseen ja sopimaan ajankohdan näytölle suoraan hänen kanssaan. Turhaan olisin itse välikätenä sovittamassa heidän aikataulujaan yksiin.

Molemmat asunnon nähneet halusivat vuokrata sen. Toinen ehdokkaista vaikutti mielestäni potentiaalisemmalta pitkäaikaiseksi asukkaaksi, joten lupasin varata asunnon hänelle muutamaksi päiväksi kunnes hän saisi tarkistettua omaa aikatauluaan ja mahdollisuutta irtautua nykyisestä vuokrasopimuksesta ennenaikaisesti. Näiden parin päivän aikana vuokralaisehdokas oli laskenut rahojaan tarkemmin ja tullut tulokseen, ettei hänellä olisikaan varaa maksaa kahden kuukauden vakuutta ja ensimmäisen kuukauden vuokraa ennen kuin saa vuokravakuuden takaisin nykyisestä vuokra-asunnostaan. Se oli minulle deal braker, joten palasin juttuun toisen ehdokkaan kanssa. Hän oli tällä välin ehtinyt löytää itselleen uuden kortteerin. Tässä vaiheessa alettiin lähestyä huhtikuun puoliväliä, joten asunnon vuokralle saaminen huhti-toukokuun vaihteessa alkoi näyttää epätodennäköiseltä.

Kaikeksi onneksi Oikotieltä tuli edelleen yhteydenottoja uusilta kiinnostuneilta, joskaan ei aivan yhtä kiivasta tahtia kuin heti ilmoituksen julkaisun jälkeisinä päivinä. Pidin lisää puhelinhaastatteluja ja sovin asunnolle kolme näyttöä lisää. Näistä kaksi olivat halukkaita tekemään vuokrasopimuksen. Pyysin molemmilta kaksi viimeisintä palkkatodistusta, ja allekirjoitin nopeamman kanssa vuokrasopimuksen sähköisesti Visma Sign -palvelulla luottotietojen tarkistuksen jälkeen. Lisäksi pyysin maksamaan vakuuden välittömästi, jotta vuokralainen sitoutuu sopimukseen eikä ilmoita muuttoa edeltävänä päivänä vetäytyvänsä sopimuksesta.

Vuokralainen vaihtui kesäkuun alusta. Pois muuttanut vuokralainen ei rahapulassa pystynyt maksamaan toukokuun vuokraa, koska hänen piti maksaa uuden asunnon vakuus ja vuokra. Sain kuitenkin omani pois pidättämällä sen häneltä vakuudesta. Asunnon loppusiivous oli suoritettu moitteetta eikä asunnossa ollut muitakaan puutteita, joten muilta osiin minun ei tarvinnut kajota vakuuteen. Oppina tuli kuitenkin se, että kahden kuukauden vuokraa vastaava vakuus kannattaa vuokralaiselta edellyttää, niin kuin olin tehnytkin.

Kun myös asunnon kuntotarkastuksen tekeminen puutelistoineen ja valokuvineen sekä avainten luovutus hoituivat uuden ja vanhan vuokralaisen yhteistyönä, minun ei tarvinnut käydä asunnolla kertaakaan vuokrausprosessin aikana. Kaikki hoitui etänä, kun pois muuttava vuokralainen oli yhteistyökykyinen ja -haluinen näyttöjen järjestämisessä, ja sopimuksen allekirjoitus onnistui pankkitunnuksilla. Muutaman tunnin ajomatkan päässä sijaitsevan vuokra-asunnon etävuokraus säästi aikaa useita tunteja. Toki vuokralaisen vaihtuminen vaati etänä toimimisesta huolimatta suhteellisen paljon omaa ajankäyttöä yhteydenottoihin vastaamisessa ja haastatteluissa sekä vuokralaisvalinnassa. Tämä on kuitenkin sellaista työtä, jonka tekemisen koen mieluisaksi. Lisäksi arvioin, että tekemäni työn tuntipalkaksi muodostui noin sata euroa verrattuna tilanteeseen jos olisin käyttänyt vuokravälittäjää. Tein itse ja säästin.

Miten sijoitan osakemarkkinoille?

Kirjoitin marraskuussa 2018 tavastani säästää ja sijoittaa blogi-postauksessa ”Automaattinen säästäminen”. Nyt ajattelin avata vähän tarkemmin, miten aloitin sijoittamisen, miten ajatteluni ja toimintani on kehittynyt vuosien varrella, ja miten sijoitan osakemarkkinoille nykyään.

Aivan ensimmäiset sijoitukseni osakemarkkinoille tein maaliskuussa 2004, jolloin olin parikymppinen. Tein tuolloin kuukausisäästösopimuksen oman kivijalkapankkini kahteen osakerahastoon, € 50 kumpaiseenkin. Tämä tapahtui menemällä fyysisesti pankkikonttoriin ja kertomalla kassaneidille, että haluan ostaa rahastoja. Toinen rahastoista sijoitti Euroopan ja toinen Amerikan osakemarkkinoille. Syyskuussa lisäsin repertuaariin Aasiaan sijoittavan rahaston. Jatkoin sijoituksia näihin rahastoihin vuoden 2006 syksyyn asti.

Tehdessäni ensimmäiset sijoitukset en tuntenut ketään, jolta olisin voinut kysyä neuvoa, miten käytännössä sijoitetaan. Olin muistaakseni lukenut Vesa Puttosen ja Tero Kivisaaren kirjan ”Vaurastuminen – varteenotettava vaihtoehto” ja selannut Kauppalehden keskustelupalstaa kiivaasti. En muista, mistä tarkalleen ottaen sain idean aloittaa sijoittaminen, mutta jo lukioikäisenä rahan tienaaminen ja rikastuminen kiinnostivat minua valtavasti.

Ensimmäiset suorat osakesijoitukseni tein syksyllä 2005. Avasin arvo-osuustilin eQ-pankkiin, joka oli tuohon aikaan ensimmäisiä piensijoittajille kulujen puolesta sopivia online-välittäjiä, ja ostin kolmen eri yrityksen osakkeita kutakin noin € 1.500 edestä. Salkkuni oli näihin aikoihin alle € 10.000 arvoinen. Se oli kuitenkin merkittävä osa varallisuudestani.

Syksyllä 2006 aloitin opinnot kauppakorkeakoulussa ja sain ympärilleni uusi kavereita, jotka olivat niin ikään kiinnostuneet sijoittamisesta ja rahasta. Suurin ongelma tällöin oli, että opiskelijana rahaa sijoitettavaksi oli kovin vähänlaisesti. Kesätöistä ja opintojen ohessa tehtävistä hanttihommista jäi kuitenkin jotain sukanvarteen. Näihin aikoihin aloin myös tehdä laskelmia asuntosijoittamisen kannattavuudesta, mutta omarahoitusosuuteen ei ollut mitään mahdollisuuksia.

Opiskeluvuosina löysin Seligsonin indeksirahastot, joiden kulut olivat huomattavasti pienemmät kuin perinteisten pankkien aktiivisesti hallinnoitujen rahastojen. Tämä oli minulle jonkinlainen valaistuminen. Kuluilla on pidemmän päälle suuri vaikutus tuottoihin, koska ne kertautuvat korkoa korolle -ilmiön vuoksi.

Äkkiseltään rahaston vuotuinen hallinnointipalkkio 1,5% tai 0,5% saattaa tuntua merkityksettömältä. Moni ajattelee, että: ”sehän on vain 1%”. Mutta todellisuudessa kalliimpi vaihtoehto on kustannuksiltaan kolminkertainen. Rahastojen palkkioita pitää ajatella samalla tavalla kuin asuntolainojen marginaaleja. 0,5%:n ero tarkoittaa € 100.000 sijoitussummalla €/vuosi 500. Vaikka sinulla ei vielä olisi noin paljoa rahaa sijoituksissa, ennen pitkää on. Joten huomioi kulut alusta asti.

Vuosien vieriessä ja kokemuksen karttuessa lisäsin sijoitusvalikoimaani siis indeksirahastot. Tein edelleen myös suoria osakesijoituksia muutamalla tuhannella eurolla per vuosi. Tarkoitukseni oli ostaa hyvää osinkoa maksavia arvoyhtiöitä osta ja unohda -strategialla. Pidemmän päälle olen kuitenkin huomannut, että tämä ei ole minulla toiminut. Suorien osakesijoitusteni tuotot ovat jatkuvasti olleet pienempiä kuin mitä olisin saanut indeksiin sijoittamalla.

Viimeisenä opiskeluvuotenani avasin ASP-tilin ja aloin siirtää rahaa sinne. Jatkoin, ja kiihdytin, asuntosäästämistä valmistuttuani kauppakorkeakoulusta ja siirryttyäni täysipäiväisesti työelämään. Töiden aloittaminen edellytti auton hankintaa, joten rahaa ei senkään vuoksi jäänyt enää pörssiin asti laitettavaksi. Provisiopalkatussa myyntityössä palkka vaihteli kuukaudesta toiseen, minkä vuoksi halusin myös kasvattaa säästötilillä olevan puskurin suuruutta.

Ylipäänsä säästäminen ja sijoittaminen samaan aikaan, kun maksaa yksin asunnon vuokraa pääkaupunkiseudulla, ei ole aivan helppoa. Onnistuin kuitenkin saamaan ensiasunnon ostoon vaaditun omarahoitusosuuden kokoon, ja löysin vielä budjettiin sopivan asunnon hyvällä sijainnilla.

Palkan noustessa kasvatin kuukausittain sijoituksiin ohjaamani rahan määrää. Toki myös nautin elämästä: tein etelänmatkoja, päivitin autoa uudempaan ja hienompaan, ostin pukuja, join shampanjaa ja tarjosin deiteille ravintolaillallisia. Jos nyt saisin päättää uudestaan, olisin jättänyt jotain näistä tekemättä tai ainakin tehnyt pienemmällä mittakaavalla. Näistä sivuaskelista huolimatta parhaina vuosina sijoitin nettopalkastani joka kuukausi € 2.000 pörssiin ja tästä huolimatta säästötilin saldo jatkoi kasvamistaan.

Jossain vaiheessa matkan varrella käyttämäni meklariyhtiö oli vaihtunut eQ:sta Nordnettiin. Vuonna 2015 löysin heidän EFT-indeksiosuusrahastot, joiden ostaminen on kuukausisäästösopimuksella ilmaista. Kulut näissä ovat edullisimmillaan 0,10%:n luokkaa. Suorista osakesijoituksista olen suurimmaksi osaksi luopunut. Salkussani on enää kahden yhtiön osakkeita. Niiden kurssit ovat nousseet niin paljon etten halua myydä niitä karmaisevien veroseuraamusten vuoksi. Valtaosa osakemarkkinoille tekemistäni sijoituksista on Seligsonin indeksirahastoissa ja Nordnetin ETF-rahastoissa.

Muuttuneen työtilanteen seurauksena keskeytin lisäsijoitusten tekemisen osakemarkkinoille vuoden 2019 alussa. Nyt olen aloittanut ne uudestaan, mutta huomattavasti pienemmillä summilla kuin aikaisemmin. Sijoitan kuukausittain €500 kolmeen eri rahastoon. Vaihtelen näitä tarpeen mukaan siten, että koko osakesalkkuni painotus ja hajautus pysyy suurin piirtein asettamissani tavoitteissa.

ETF-rahastojen ongelma on, että niillä voi käydä kauppaa osakkeiden tapaan vain kokonaisina osuuksina. Esimerkiksi iShares Core S&P500 -osuuden arvo on noin €250, mikä tekee siihen sijoittamisen monelle kuukausi säästäjälle vaikeaksi. Näin nykyään myös itselleni. Vaikka ETF:ien kulut ovatkin selvästi pienemmän kuin Seligsonin indeksirahastoissa, Seligsonissa on yksi ominaisuus, mistä tykkään. Heillä rahasto-osuuksia voi lunastaa myös muussa kuin FIFO-periaatteen mukaisessa järjestyksessä. Tämän ansiosta voin tarvittaessa myydä ensin niitä ostoeriä, jotka ovat vähiten voitolla (tai osa ehkä tappiollakin), ja näin siirtää verojen maksua myöhemmäksi.

Nykyään uskon siihen, että pitkällä aikavälillä en voi voittaa indeksiä. Mutta sijoittamalla säännöllisesti pienikuluisiin indeksirahastoihin, pääsen parempiin nettotuottoihin kuin sijoittajat keskimäärin.

Sijoitusasunnon ostaminen 100% lainarahalla

Muutettuamme keväällä toiselle paikkakunnalle ja laitettuani ensiasuntoni vuokralle, asumisjärjestelymme ja siihen liittyvät peliliikkeet tulivat puheeksi ystäväni kanssa. Hän osti rouvansa kanssa ensimmäisen yhteisen asunnon jo useampi vuosi takaperin. Ihan vain ajan kulumisen seurauksena laina on lyhentynyt mukavasti, minkä lisäksi he ovat tehneet siihen ylimääräisiä lyhennyksiä aina tilaisuuden tullen. Sijoituksia heillä ei juurikaan ole, mutta esimerkkini innoittamana asuntosijoittaminen oli selvästi alkanut kiinnostaa.

Sijoittajina ystäväni ja hänen rouvansa ovat siis molemmat erittäin varovaisia ja riskiä karttavia. Onhan selvää, että ylimääräisten lyhennysten tekeminen asuntolainaan on kaikkein vähäriskisin sijoitus, minkä voi tehdä. Toki se on samalla tuotoltaan kaikkein heikoin vaihtoehto. Ilmeisesti se on kuitenkin aika yleistä. Suuri osa ihmisistä ei ole kovin hyvin perillä henkilökohtaisen talouden hoitamiseen liittyvistä asioista. Saati sitten sijoittamisesta. Ja näkyyhän tämä valtakunnan mediassa asti kotitalouksien ennätyksellisen korkeana velkaantumisena, pikavippien suosiona ja etenkin nuorten maksuhäiriöinä. Mutta se ei ole tämän kirjoituksen aihe.

Koska asunnot ovat kalliita ja velkavivusta huolimatta vaativat suhteellisen paljon omaa rahaa, päätimme lyödä hynttyyt yhteen. Yhdessä saisimme ostettua sijoitusasunnon nopeammin, kun kummankin pitäisi saada säästöön ”vain” puolet asunnon omarahoitusosuudesta. Olen seurannut asuntomarkkinoita pitkään, mutta tästä yhteisestä projektista sain taas lisäbuustia Oikotien ja Etuoven päivittäiseen kahlaamiseen.

Loppukesästä iskin silmäni pääkaupunkiseudulle nousevaan uudiskohdeyksiöön. Julkiseen myyntiin tuli pari houkuttelevasti hinnoiteltua yksiötä. Yleensä tällaiset kohteet myydään rakennuttajan lähipiirille jo ennen kohteen laittamista ennakkomarkkinointiin tai edes ”sisäpiirin” sähköpostilistalle. Ehkäpä alkuperäinen ostaja oli joutunut perumaan alustavasti sopimansa kaupat vielä paremman sijoituskohteen tultua hänelle tarjolle. Tai hänen kassa onkin ollut kuiva, kun olisi ollut ensimmäisen maksuerän suorituksen aika. Ken tietää. Tartuin tilaisuuteen ja tein varauksen salamana. Kaverin mielipiteen ja hyväksynnän ehtii kysyä myöhemminkin.

Sijoitusasunto nro2 lukujen valossa (koko asunto):

  • 31 m2 yksiö pääkaupunkiseudulla
  • Velaton myyntihinta € 144.000
  • Yhtiölainaosuus € 101.000
  • Myyntihinta € 43.000
  • Varainsiirtovero € 2.880
  • Hankintahinta yhteensä € 146.880
  • Markkina-arvo € 144.000
  • Vuokra €/kk 720
  • Hoitovastike €/kk 93
  • Rahoitusvastike €/kk 81 (vain koron osuus ensimmäiset 2 vuotta)
  • Rahoitusvastike €/kk 457 (kun yhtiölainan lyhennykset alkavat)
  • Vuokratuotto vuodessa ennen veroja € 7.524, 5,1%
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja 14,3%
  • Kassavirta verojen ja yhtiölainan lyhennyksen jälkeen (sitten, kun lyhennykset alkavat) on noin €/kk +119

Yllä olevat luvut koskevat koko asuntoa, jonka ostimme 50/50 jaolla. Kannattaa huomata, että taloyhtiö on nykyisestä trendistä poiketen omalla tontilla. Erillistä tonttivuokraa tai tonttiosuuden lunastushintaa ei siis ole eikä tule. Tämä seikka – ja sijainti hyvien kulkuyhteyksien varrella – huomioiden, asunto on mielestäni kohtuuhintainen. Itse asiassa tonttiosuuden verran (helposti € 20.000) edullisempi kuin moni vastaava kohde.

Oma sijoitukseni käsittäen puolet myyntihinnasta ja varainsiirtoverosta on siis € 22.940. Käteisenä tai pankkitilillä minulle ei näin paljoa rahaa ollut, joten rahoitukselle oli kaksi vaihtoehtoa.

Ensimmäinen vaihtoehto oli myydä osakkeita, jolloin olisi tullut maksettavaksi veroa myyntivoitosta. Toinen vaihtoehto oli nostaa lainaa käyttäen vakuutena ensimmäistä sijoitusasuntoa, jossa oli lainojen lyhentymisen ja arvon nousun myötä syntynyttä vapaata vakuusarvoa. Päätöstä näiden vaihtoehtojen välillä ei tarvinnut kauaa ihmetellä, joten otin yhteyttä pankkiin. Rahoitus järjestyi myyntihinnalle ja varainsiirtoverolle, jolloin minulla oli asunnosta velkaa ei vain 100%, vaan tähtitieteelliset 102%. Lisäksi lainan järjestelypalkkio lisättiin lainapääomaan, jolloin velkaa oli vielä tätäkin enemmän.

Seuraavassa luvut omalta osaltani lisälainan huomioimisen jälkeen:

  • Lisälaina € 23.200
  • Lainan kk-erä € 106, josta korko ja kulut € 16 ja lyhennys € 90
  • Omaa rahaa kiinni € 0 (0%)
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja on prosenteissa ääretön
  • Kassavirta verojen sekä yhtiölainan ja lisälainan lyhennyksen jälkeen €/kk -42
  • Lainat lyhenevät €/kk 278
  • Eli sijoittamalla nettopalkasta €/kk 42, varallisuuteni kasvaa €/kk 278

Taloyhtiö ja asunto valmistui joulukuun alussa ja ensimmäinen vuokralainen muutti sisään kuun puolivälissä. Joulukuulta saatiin siis puolikas vuokra, ja tätä kirjoittaessa tammikuun vuokra on juuri kilahtanut tilille.

Millaisia ajatuksia kirjoitus herättää? Teinkö mielestäsi järkevän sijoituksen? Olisitko tehnyt jotain toisin?

Näin kasvatin sijoitusvarallisuuttani 79.000 eurolla yhdessä kuukaudessa

Taloudellista vapautta tavoiteltaessa yksinkertainen peukalosääntö sanoo, että varallisuutta pitäisi olla 25 kertainen määrä suhteessa yhden vuoden kaikkiin menoihin. Jos eläminen maksaa tuhat euroa kuukaudessa eli € 12.000 vuodessa, varallisuutta pitää olla € 300.000 (12.000 * 25 = 300.000). Kun saat verojen jälkeen 4%:n tuoton tuolle € 300.000, se tekee juuri vuoden kulujen verran ja voit elää pääoman tuotolla tekemättä palkkatöitä.

Tästä tullaankin siihen, että varallisuuden pitää olla sijoitettuna ja takomassa tuottoa. Edes miljoonan euron velaton asunto ei tuota mitään, vaan pikemminkin päin vastoin aiheuttaa kuluja yhtiövastikkeen ja muiden ylläpito- ja käyttömaksujen muodossa. Korkea nettovarallisuus ei siis itsessään takaa vapaata hippielämää, vaan raha pitää laittaa tekemään töitä. Työtä tekevä osuus nettovarallisuudesta on sijoitusvarallisuus. Sen määrää ja osuutta kokonaisvarallisuudesta pitäisikin pyrkiä kasvattamaan jatkuvasti.

Sitten itse asiaan. Vielä helmikuussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli € 162.593. Kuukautta myöhemmin eli maaliskuun lopussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli pompannut aivan uudelle tasolle ollen € 242.244. Tämän siirron myötä nousen jonkinlaisena esikuvana pitämäni P.Ohatta-bloggari Mikko Vikmanin kanssa samaan suuruusluokkaan.

Sijoitusvarallisuuteni kasvoi käsittämättömät € 79.651 vain yhdessä kuukaudessa!

Miten ihmeessä näin radikaali muutos on mahdollinen?

Räjähdysmäinen kasvu perustuu lähes yksinomaan asumisratkaisuun. Vielä muutama viikko takaperin asuimme paremman puoliskoni kanssa pääkaupunkiseudulla pienessä kaksiossa, joka on ASP-lainalla ostamani ja kokonaan omistamani ensiasunto. Nyt muutimme pienemmälle paikkakunnalle huomattavasti edullisempaan asuntoon, jonka omistamme puoliksi.

Ennen muuttoa minulla oli kodissamme kiinni € 60.257 omaa rahaa. Ja kun asunnon arvo oli noussut ostohetkestä € 30.000, todellisuudessa omiin seiniin oli sidottuna € 90.257. Siirsin summan osaksi sijoitusvarallisuuttani laittamalla asunnon vuokralle huhtikuun alusta lukien.

Sijoitusvarallisuus ei kuitenkaan noussut koko € 90.257 edestä, koska olin kirjannut uudesta asunnostamme jo joulukuussa maksamani kauppahinnan ensimmäisen erän € 14.878 sijoitusvarallisuuteen. Nyt se piti siirtää sijoituksista oman asunnon puolelle. Käytin tällaista kirjaustapaa, koska oli selvää ettemme missään nimessä tarvitse kahta asuntoa omaan käyttöömme, ja muuton koittaessa aiempi asunto päätyisi sijoituskäyttöön.

Näin ollen asumisratkaisun yhteisvaikutukseksi sijoitusvarallisuuteen saadaan € 75.379. Loppuosa € 4.272 (79.651 – 75.379) sijoitusvarallisuuden kasvusta selittyy osakekurssien liikkeillä kohti koillista.

Uudesta asunnosta minun osuuteni on € 52.462 + pieni velkaosuus. Rahoitin oman osuuteni asunnosta suureksi osaksi syömällä pankkitilillä olevia säästöjäni sekä lunastamalla osakerahasto-osuuksia.

Toinen tapa ajatella asiaa on, että vähensin omassa asunnossa kiinni olevan rahan määrää € 37.795, minkä lisäksi kasvatin sijoitusvarallisuutta siirtämällä käteissäästöistä € 37.370 sijoitusasuntoon.

Tehdyn ratkaisun myötä ensiasunnostani tuli ensimmäinen sijoitusasuntoni ja minusta asuntosijoittaja. Toki olen sijoittanut kiinteistöihin jo aiemmin, mutta toisessa muodossa. Aiemmin myös summat ovat olleet huomattavasti pienempiä eikä velkavipua ole ollut lainkaan. Riski on siis kasvanut selvästi.

Vuokralaisen löytäminen sujui kuitenkin helposti ja ensimmäinen vuokra on jo kilahtanut tililleni. Kaikki on siis mennyt tähän asti hyvin. En myöskään usko, että vuokranantajana toimiminen tulee työllistämään minua kovinkaan paljoa.

Seuraavaksi ratkaistavaksi tulee, miten kirjaan vuokratulot kuukausikatsauksiini. Nykyisillä lainaehdoilla, erityisesti laina-ajalla, vuokra kattaa juuri ja juuri yhtiövastikkeen sekä lainan koron ja lyhennyksen. Verot minun pitää maksaa omasta pussista.

Miten sinä kirjaat vuokratulot kuukausiraporttiisi?

Automaattinen säästäminen

En ole koskaan ollut tili tuli, tili meni -ihminen, vaan säästäminen on ollut kivaa jo pikkupoikana. Siitä huolimatta olen luonut itselleni säästämiseen ja sijoittamiseen hyvin pitkälti automatisoidun prosessin. Näin se menee:

Palkka tulee tilille kerran kuukaudessa. Siirrän siitä välittömästi € 200 talouskukkaro-tilille, joka on yhteinen avovaimoni kanssa. Vaimoke siirtää tilille saman summan omana palkkapäivänään. Molemmilla on tilille pankkikortit, joita vingutetaan ruokakaupassa, apteekissa, ravintolassa ja missä nyt yhteisiä ostoksia tehdäänkin. Lisäksi talouskukkarosta maksetaan sähkölasku.

Matkakassaan siirrän lähtökohtaisesti € 150 joka kuukausi. En laske tätä säästämiseksi, koska rahat on tarkoitus ennen pitkää tuhlata tuntematta sen suurempia tunnontuskia. Matkakassa on siis erillinen tili, jolle kerään rahaa lomareissuja ja muita huvituksia varten etukäteen. Tililtä maksan sitten junaliput, hotellit, mökkivuokrat, kylpylät ja sen sellaiset. Myös joitakin suurempia retkeilyyn ja vaeltamiseen liittyviä varustehankintoja olen kuitannut matkakassasta.

Aikana ennen nykyistä ituhipin ekologista elämäntyyliäni, maksoin lentoliput luottokortilla. Luottokorttilaskun kuittasin sitten heti laskun tullessa kokonaisuudessaan pois matkakassaan etukäteen kerätyillä ”lomarahoilla”. En ota matkakassan saldoa mukanaan, kun lasken varallisuuteni määrää.

Säästötilille siirrän heti palkkapäivän jälkeen niin paljon kuin suinkin mahdollista. Summa vaihtelee kuukausittain paljon, koska myös palkkani heiluu kuukaudesta toiseen voimakkaasti. Viimeisen 12 kuukauden aikana pienin säästötilille siirtämäni summa on € 0 ja suurin € 7.250. Palkkatilillä on tarkoitus pitää vain sen verran rahaa, että selviän seuraavaan palkkapäivään. Loput siirrän säästötilille.

Säästötilin lisäksi minulla on erillinen puskurirahasto tai hätävara, jossa pidän noin kolmen kuukauden kuluja vastaavaa summaa. Tämä on viimeinen oljenkorsi, johon voin turvautua jos jäisin esimerkiksi työttömäksi. Suosittelen jokaiselle taloudellista turvaa tuovan puskurin kerryttämistä ennen sijoitusmarkkinoille siirtymistä.

Automaattiset tilisiirrot menevät kuukausittain säästötililtä Seligsonin indeksirahastoihin ja Nordnetin kautta ETF-osuuksiin. Näin ostan osakkeita (tai oikeammin osuuksia osakkeisiin sijoittavista rahastoista) laajalla hajautuksella joka kuukausi samalla summalla. En siis vaihda sijoitussummaa sen perusteella oliko palkkatöissä hyvä vai huono kuukausi. Näin toimimalla tulen varmuudella ostaneeksi enemmän osuuksia kurssien ollessa matalalla ja vastaavasti vähemmän, kun osakekurssit ovat korkealla. Nerokasta!

Tässä tulinkin jo avanneeksi vähän myös sijoitusstrategiaani. Palataan tähän myöhemmin tarkemmin.

Oletko sinä automatisoinut säästämistä? Käytätkö useita pankkitilejä rahojen ”korvamerkitsemiseen”?