Lämpökompostori on mahtava investointi

Muutimme viime syksynä pientaloon. Se pakotti meidät miettimään jätteiden kierrätyksen uudella tavalla.

Kerrostalossa asuessamme taloyhtiön etupihalla oli jokaiselle jätelajille oma keräysastiansa, johon roskapussit, pahvipakkaukset, biojäte ja muut roskat oli helppo kiikuttaa ulos lähtiessään.

Pientalossa asuvalla tilanne on toinen. Omalle pihalle ei ole järkeä ottaa viittä erilaista pömpeliä. Vaihtoehtoina ovat lähinnä monilokeroinen ulkoroskis, johon voi lajitella sekajätteen, muovit, biojätteen ja metallit. Lasi, pahvit ja paperit pitää edelleen viedä keräyspisteelle. Tässä ongelmaksi muodostui roskakatoksemme liian pieni koko, jolloin katosta olisi pitänyt suurentaa, sekä jäteautojen jatkuva ralli. Astian nimittäin tyhjentäisi kolme tai neljä eri roska-autoa, etteivät jätteet mene sekaisin toistensa kanssa.

Toinen vaihtoehto järjestää pientalon jätehuolto on ottaa jäteastia pelkälle sekajätteelle ja kiikuttaa muut jätelajit jonkin matkan päässä sijaitsevalle kaupungin järjestämälle kierrätyspaikalle. Tämä tuntui fiksummalta, koska kierrätyspisteellä joutuisi joka tapauksessa asioimaan säännöllisesti.

Roskien mahdollisimman tarkka lajittelu on ollut meillä rutiini jo useamman vuoden. Kakkosvaihtoehdossa tuntuisi hölmöltä laittaa kahvinporot, hedelmien kuoret ja muut biojätteet polttolaitokselle lähtevän sekajätteen joukkoon. Ne sisältävät runsaasti nestettä ja heikentävät polttolaitoksen tehokkuutta ja maksavat meille enemmän, koska jäteastia täytyy tyhjentää useammin. Niinpä päädyimme hankkimaan takapihallemme Biolanin lämpökompostorin, josta maksoimme € 440.

Jos kaikki jätteet on laittanut keittiön allaskaapissa samaan ämpäriin, lajittelun aloittaminen saa nopeasti huomaamaan kuinka vähän sekajätettä lopulta syntyy. Suurin osa kotona syntyvästä jätteestä on nimittäin muovipakkauksia ja biojätettä. Kompostorin ansiosta pystyimmekin kasvattamaan ulkona olevan jäteastian tyhjennysvälin kahdesta neljään viikkoon. Jätehuollon kustannukset siis puolittuivat kompostorin ansiosta.

Kuinka paljon lämpökompostori säästää rahaa?

Osassa kunnista jäteastioiden tyhjennys on pakko tilata kunnan valitsemalta jätehuoltoyrityksen. Onneksemme asumme kunnassa, jossa jokainen kotitalous voi itse kilpailuttaa jätefirmat ja valita haluamansa palveluntarjoajan. Meillä polttokelpoisen sekajäteastian tyhjennys maksaa € 8,50 per kerta. Vuodessa tyhjennys tehdään 13 kertaa (52 vko / 4). Ilman kompostoria tyhjennyksiä pitäisi tehdä 26.

Säästö on siis €/vuosi 110,50 (13 kertaa/vuosi * €/kerta 8,50).

Jotta kompostori toimii kunnolla, sinne tarvitsee laittaa biojätteiden lisäksi kuiviketta. 80 litran säkki maksaa vajaan kympin ja riittää puolisen vuotta. Toisaalta kompostista saa kasveille ravinteikasta maa-ainesta, jolloin multaa ja lisäravinteita ei tarvitse juuri ostaa. Eli kuivike tavallaan maksaa itse itsensä.

Näillä laskelmilla lämpökompostorin takaisinmaksuaika on aika tarkkaan 4 vuotta (€/vuosi 110 / € 440). Ei siis ollenkaan hullumpi investointi.

Uskomatonta kyllä, mutta teimme kompostorin ostamisen kanssa samalla kertaa vieläkin paremman investoinnin. Ostimme nimittäin jäteastian sekajätteelle hintaan € 50. Toinen vaihtoehto olisi ollut vuokrata astia jätefirmalta €/kk 5. Roskis maksaa itsensä takaisin vain kymmenessä kuukaudessa, ja säästää meille sen jälkeen €/vuosi 60 ainakin seuraavat 10 vuotta. Pienistä puroista syntyy iso virta ja tässä tapauksessa säästö syntyy aivan itsestään, mistään ei tarvitse luopua.

Sijoitusasunto nro1

Kirjoitin aikaisemmin ensimmäisestä sijoitusasunnostani ja ajattelin nyt avata sen lukuja tarkemmin. Olen lukenut suorastaan ahmien kaikki Sijoittaja-Tursaan postaukset asuntosijoittamiseen liittyen, ja mielestäni ne ovat äärimmäisen mielenkiintoista luettavaa. Ehkäpä siis minunkin sijoitusasuntoni matematiikan avaaminen kiinnostaa jotakuta lukijaa.

Sijoitusasunto nro1 pähkinänkuoressa:

  • 44 m2 kaksio pääkaupunkiseudulla
  • Hankintahinta € 175.000
  • Markkina-arvo € 205.000
  • Vuokra €/kk 850
  • Hoitovastike €/kk 138
  • Lainaa jäljellä € 110.133 ja noin 14 vuotta
  • Lainan kk-erä € 706, josta korko ja kulut € 47 ja lyhennys € 659
  • Omaa rahaa kiinni € 94.867 (46%)
  • Vuokratuotto vuodessa ennen veroja € 7.980, 4,2%
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja 8,4%
  • Kassavirta verojen ja lainan lyhennyksen jälkeen noin €/kk -193

Ostin asunnon ASP-lainalla ensiasunnokseni vuonna 2013 ja laitoin sen vuokralle keväällä 2019, kun muutin toiselle paikkakunnalle. Mietin myös asunnon myymistä, jolloin muutama välittäjä kävi kauppaamassa palveluitaan ja antamassa arvion asunnon markkinahinnasta. Vuokraaminen tuntui lopulta paremmalta ratkaisulta, koska tarvetta käteiselle ei ollut. Näin suuren potin sijoittaminen osakemarkkinoille tuntui myös huomattavasti riskisemmältä kuin asuntosijoittajaksi siirtyminen. Kaiken kukkuraksi olen haaveillut sijoitusasunnosta jo useamman vuoden.

En kajonnut asuntolainaan millään tapaa, vaan pidin hyvillä ehdoilla olevan ASP-lainan voimassa. Nykysääntöjen mukaan ASP-lainalla hankitun asunnon saa vuokrata enintään kahdeksi vuodeksi, kun vuokralle antamisella on hyvä syy. Toiselle paikkakunnalle muutto, mikä on tilanne omassa tapauksessani, täyttää kriteerit. Jos/kun ostamme emännän kanssa seuraavaksi nykyistä arvokkaamman asunnon, siirrän ASP-lainan siihen ja neuvottelen sijoitusasunto nro1:een uuden lainan.

Asunnon vuokraus oli varsin helppoa: Vuokralle annetaan -ilmoituksen lisääminen Oikotielle oli ilmaista, mutta vaati toki jokusen tunnin aikaa ja vaivaa asunnon valokuvaamiseen ja ilmoituksen laatimiseen. Kun ilmoituksen laittaa itselleen talteen, vuokralaisen vaihtuessa ilmoituksen lisääminen hoituu seuraavalla kerralla käden käänteessä.

Sovin asunnolle yksityisnäytön neljän ehdokkaan kanssa. Vaikka näytöt jakautuivat kahdelle eri päivälle, ne oli helppo järjestää, koska asuimme asunnossa edelleen. Haastattelujen perusteella yksi nuoripari nousi ykkösvaihtoehdokseni. Kun vielä seuraavana päivänä varmistin, että he ovat edelleen asunnosta kiinnostuneita, tarkistin molempien luottotiedot. Vuokrasopimuksen allekirjoitimme tätä seuraavana päivänä, joten koko operaatioon meni aikaa alle viikko. Vakuuden pyysin maksamaan välittömästi, jotta vuokralaiset varmasti sitoutuvat asuntoon eivätkä voi perääntyä viime metreillä, jolloin minulle tulisi erittäin todennäköisesti tyhjä kuukausi heti alkuun.

Numeroiden – vuokratuoton ja kassavirran – puolesta asunto ei ole aivan optimaalinen sijoitusasunto. Asunnossa on myös varsin paljon omaa rahaa kiinni, minkä seurauksena oman pääoman tuotto jää ”vain” reiluun kahdeksaan prosenttiin. Tosin osakemarkkinoihin verrattuna se on mielestäni varsin kilpailukykyinen. Osakemarkkinoiden sanotaan tuottaneen keskimäärin noin 7% viimeisten sadan vuoden aikana. Pörssissä hinnat menevät kuitenkin vuoristorataa, kun taas asunnon arvo heiluu vähemmän ja tasainen vuokratulo kilahtaa pankkitilille joka kuukausi.

Suurin huono puoli yhtälössä on kuukausittainen negatiivinen kassavirta verojen jälkeen. Tilanne olisi mahdollista korjata lähelle +/- 0-tasoa neuvottelemalla laina uusiksi siten, että laina-ajaksi tulisi 20 vuotta. Ja tämä on tosiaan edessä siinä vaiheessa, kun oman asunnon vaihto tulee ajankohtaiseksi. Siihen asti pystyn elämään nykyisillä asetuksilla. Niin kauan kuin kuukausittainen kassavirtani kestää, kyseessä on lopulta rahan siirtäminen taskusta toiseen: raha häviää pankkitililtä, mutta samaan aikaan laina lyhenee täsmälleen samalla summalla.

Jos myisin asunnon, voisin maksaa siitä vapautuvalla omalla pääomalla kolmen € 100.000 arvoisen pienen yksiön omarahoitusosuudet 70%:n velkavipua käyttäen. Kolmen hyvää tuottoa tarjoavan sijoitusyksiön löytäminen ei nykyisessä markkinatilanteessa ole kuitenkaan helppoa. Ja se, että asunnossa on paljon omaa rahaa kiinni tarkoittaa toisaalta, että asunnossa on vapaata vakuusarvoa. Voin hyödyntää sitä seuraavan sijoitusasunnon rahoituksessa. Lisäksi mahdollinen arvonnousu on minulle verovapaata myös jatkossa, koska olen omistanut ja asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta.

Näin kasvatin sijoitusvarallisuuttani 79.000 eurolla yhdessä kuukaudessa

Taloudellista vapautta tavoiteltaessa yksinkertainen peukalosääntö sanoo, että varallisuutta pitäisi olla 25 kertainen määrä suhteessa yhden vuoden kaikkiin menoihin. Jos eläminen maksaa tuhat euroa kuukaudessa eli € 12.000 vuodessa, varallisuutta pitää olla € 300.000 (12.000 * 25 = 300.000). Kun saat verojen jälkeen 4%:n tuoton tuolle € 300.000, se tekee juuri vuoden kulujen verran ja voit elää pääoman tuotolla tekemättä palkkatöitä.

Tästä tullaankin siihen, että varallisuuden pitää olla sijoitettuna ja takomassa tuottoa. Edes miljoonan euron velaton asunto ei tuota mitään, vaan pikemminkin päin vastoin aiheuttaa kuluja yhtiövastikkeen ja muiden ylläpito- ja käyttömaksujen muodossa. Korkea nettovarallisuus ei siis itsessään takaa vapaata hippielämää, vaan raha pitää laittaa tekemään töitä. Työtä tekevä osuus nettovarallisuudesta on sijoitusvarallisuus. Sen määrää ja osuutta kokonaisvarallisuudesta pitäisikin pyrkiä kasvattamaan jatkuvasti.

Sitten itse asiaan. Vielä helmikuussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli € 162.593. Kuukautta myöhemmin eli maaliskuun lopussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli pompannut aivan uudelle tasolle ollen € 242.244. Tämän siirron myötä nousen jonkinlaisena esikuvana pitämäni P.Ohatta-bloggari Mikko Vikmanin kanssa samaan suuruusluokkaan.

Sijoitusvarallisuuteni kasvoi käsittämättömät € 79.651 vain yhdessä kuukaudessa!

Miten ihmeessä näin radikaali muutos on mahdollinen?

Räjähdysmäinen kasvu perustuu lähes yksinomaan asumisratkaisuun. Vielä muutama viikko takaperin asuimme paremman puoliskoni kanssa pääkaupunkiseudulla pienessä kaksiossa, joka on ASP-lainalla ostamani ja kokonaan omistamani ensiasunto. Nyt muutimme pienemmälle paikkakunnalle huomattavasti edullisempaan asuntoon, jonka omistamme puoliksi.

Ennen muuttoa minulla oli kodissamme kiinni € 60.257 omaa rahaa. Ja kun asunnon arvo oli noussut ostohetkestä € 30.000, todellisuudessa omiin seiniin oli sidottuna € 90.257. Siirsin summan osaksi sijoitusvarallisuuttani laittamalla asunnon vuokralle huhtikuun alusta lukien.

Sijoitusvarallisuus ei kuitenkaan noussut koko € 90.257 edestä, koska olin kirjannut uudesta asunnostamme jo joulukuussa maksamani kauppahinnan ensimmäisen erän € 14.878 sijoitusvarallisuuteen. Nyt se piti siirtää sijoituksista oman asunnon puolelle. Käytin tällaista kirjaustapaa, koska oli selvää ettemme missään nimessä tarvitse kahta asuntoa omaan käyttöömme, ja muuton koittaessa aiempi asunto päätyisi sijoituskäyttöön.

Näin ollen asumisratkaisun yhteisvaikutukseksi sijoitusvarallisuuteen saadaan € 75.379. Loppuosa € 4.272 (79.651 – 75.379) sijoitusvarallisuuden kasvusta selittyy osakekurssien liikkeillä kohti koillista.

Uudesta asunnosta minun osuuteni on € 52.462 + pieni velkaosuus. Rahoitin oman osuuteni asunnosta suureksi osaksi syömällä pankkitilillä olevia säästöjäni sekä lunastamalla osakerahasto-osuuksia.

Toinen tapa ajatella asiaa on, että vähensin omassa asunnossa kiinni olevan rahan määrää € 37.795, minkä lisäksi kasvatin sijoitusvarallisuutta siirtämällä käteissäästöistä € 37.370 sijoitusasuntoon.

Tehdyn ratkaisun myötä ensiasunnostani tuli ensimmäinen sijoitusasuntoni ja minusta asuntosijoittaja. Toki olen sijoittanut kiinteistöihin jo aiemmin, mutta toisessa muodossa. Aiemmin myös summat ovat olleet huomattavasti pienempiä eikä velkavipua ole ollut lainkaan. Riski on siis kasvanut selvästi.

Vuokralaisen löytäminen sujui kuitenkin helposti ja ensimmäinen vuokra on jo kilahtanut tililleni. Kaikki on siis mennyt tähän asti hyvin. En myöskään usko, että vuokranantajana toimiminen tulee työllistämään minua kovinkaan paljoa.

Seuraavaksi ratkaistavaksi tulee, miten kirjaan vuokratulot kuukausikatsauksiini. Nykyisillä lainaehdoilla, erityisesti laina-ajalla, vuokra kattaa juuri ja juuri yhtiövastikkeen sekä lainan koron ja lyhennyksen. Verot minun pitää maksaa omasta pussista.

Miten sinä kirjaat vuokratulot kuukausiraporttiisi?

Välittäjän arvio asunnon hinnasta

Olen muuttamassa toiselle paikkakunnalle ja sen myötä luonnollisesti miettinyt nykyisen asunnon myyntiä. Koska merkittävä osa varallisuudestani on sitoutunut asuntoon, seuraan alueen asuntomarkkinoita tiiviisti.

Suosittelen jokaiselle (kerros- tai rivitalossa asuvalle) omistusasujalle vähintäänkin korvamerkinnän tekemistä Oikotien talosivun kautta, jolloin saat sähköpostiisi tiedon aina, kun taloyhtiöstä tulee uusi asunto myyntiin tai vuokralle. Toinen tapa on pitää nettiselaimen välilehdellä sopivilla, tarpeeksi tiukoilla, kriteereillä olevaa Oikotien ja/tai Etuoven hakua auki, ja päivittää hakutulokset kerran päivässä. Ja voihan tämänkin toteuttaa hakuvahtina. Päivittäinen seuranta on tietysti talon korvamerkintään verrattuna työläämpää, mutta antaa vastapainoksi tarkemman kuvan alueen tarjonnasta ja pyyntihinnoista.

Asuntoilmoituksissa puhutaan tosiaan vain pyyntihinnoista. Toteutuneet kauppahinnat ovat eri asia. Tavalliset tallaajat voivat seurata asuntokauppojen todellisia hintoja, joilla asunnot vaihtavat omistajaa, Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämän asuntojen hintatiedot -palvelun kautta.

Asuntojen välittäjillä on lisäksi käytössään alan yhteinen hintatietopalvelu, josta he näkevät toteutuneet kaupat vielä hieman tarkemmin, katuosoitteittain eli käytännössä taloyhtiöittäin. Tiedot perustuvat siihen, että jokainen välittäjä kirjaa tekemänsä kaupat järjestelmään. Ilman välittäjää tehtyjä (eli rakennusliikkeiden itse myymiä uudiskohteita sekä yksityisten myy-se-itse -myyjien) kauppoja hintatiedoissa ei ole.

Koska halusin saada mahdollisimman tarkan kuvan, minkä arvoinen asuntoni on ja kuinka paljon pätäkkää asunnon myynti toisi tililleni, soitin muutamalle välittäjälle ja kutsuin heidät kylään.

Ensimmäinen kiinteistönvälittäjä näytti padilta alueen toteutuneita hintoja. Hän oli kuitenkin sitä mieltä, että toteutuneita hintoja enemmän myyntihintaan vaikuttaa naapurustossa parhaillaan myynnissä olevat asunnot. Ja onhan se tietysti aivan totta, että juuri nyt myynnissä olevat asunnot ovat ostajalle ne aidot vaihtoehdot, joiden välillä tehdään vertailua. Samasta yhtiöstä vuotta aiemmin myynnissä ollutta asuntoa kun ei voi enää ostaa. Hän arvioi toteutuvan hinnan asettuvan € 205.000 – 215.000 haarukkaan.

Toinen välittäjä oli puolestaan tulostanut listan viimeisen muutaman vuoden aikana yhtiöstä myydyistä suurin piirtein samankokoisista asunnoista. Ja piti visusti huolen, että vain näytti listaa minulle, ja vei sen mennessään. Hänen suunnitelmansa oli asettaa hintapyynti € 217.000, ja pitää mahdollisimman paljon yksityisesittelyjä ennen kahden viikon kuluttua pidettävää varsinaista ensiesittelyä. Näin toimimalla toteutuvan kauppahinnan pitäisi kuulemma olla hyvin lähellä pyyntiä.

Näiden kiinteistönvälittäjien tekemien hinta-arvioiden pohjalta päivitän nettovarallisuuslaskelmaani asunnon arvoksi varovaisuuden periaatetta noudattaen alarajan mukaisen € 205.000. Viiden vuoden takaisen ostohinnan, jolla asunto on tähän asti ollut arvostettu, ollessa € 175.000 nettovarallisuuteni pompahtaa kertaheitolla € 30.000. Varsin mukava arvonnousu!

Omistus- vai vuokra-asunto?

Robert Kiyosaki tekee kirjassaan Rikas isä, köyhä isä selvän eron varojen ja vastuiden välille. Varallisuutta on vain sellainen omaisuus, joka tuottaa tuloja. Omistusasunto ei siis ole varallisuutta, koska siitä pitää maksaa vähintään hoitovastiketta ja vesimaksu – usein myös rahoitusvastiketta tai asuntolainan korkoja. Jossain on kuitenkin pakko asua. Mutta kannattaako asua vuokralla vai ostaa omistusasunto?

Vastauksia on puolesta ja vastaan, ja se riippuu aina tilanteesta. Perinteisesti vanhemman saapumiserän edustajat ovat toitottaneet omistusasumisen ihanuutta. Monet nuoremmat puolestaan liputtavat vuokralla asumisen puolesta. Mihin ja ketä asiassa pitäisi uskoa? Minulla ei ole absoluuttista vastausta, mutta valotan asiaa todellisen esimerkin kautta.

Asuessani aiemmin vuokralla pienessä kaksiossa asumiskuluni olivat seuraavat:

  • vuokra ja vesimaksu € 785
  • autopaikka € 10
  • nettiyhteys € 20
  • yhteensä € 815

Kun ostin omistusasunnon, laitoin omia säästöjä kiinni € 20.000 ja loput lainasin pankista. Asumiskulut omassa asunnossa ovat seuraavat:

  • lainan lyhennys € 645
  • lainan korko € 130
  • hoitovastike € 125
  • vesimaksu € 20
  • autopaikka € 30
  • nettiyhteys € 10
  • yhteensä € 960

Kotivakuutus ja sähkölasku tulevat näiden päälle asumismuodosta riippumatta.

Vuokralla asumisen puolesta puhuu € 145 pienemmät tililtä kuukausittain lähtevät maksut. Lisäksi voin pitää tuon € 20.000 sijoitettuna osakkeisiin ja saada sille keskimäärin 7% tuoton, mikä tekee verojen jälkeen €/kk 82. Näiden yhteisvaikutuksena rahaa jää siis € 227 enemmän sijoitettavaksi joka kuukausi eli vuositasolla vähän reilut € 2.700.

Omistusasunnon puoleen vaakakuppia painavat ensinnäkin lukuisat pienet parannukset asumisen tasossa: enemmän neliöitä, suurempi parveke, paremmat pintamateriaalit, astianpesukone sekä autopaikka pihan sijaan hallissa. Nämä ovat sellaisia asioita, joista ihan mielellään vähän maksaakin.

Molemmat asunnot sijaitsevat samalla kasvavalla alueella vain muutaman sadan metrin päässä toisistaan. Alueen kasvava kysyntä luo painetta vuokran korotuksille, kun omistusasunnolle se puolestaan merkitsee arvon nousua todennäköisesti enemmän kuin tuon € 2.700 per vuosi. Ja jos lainan lyhennykset näkee omien rahojen siirtämiseksi taskusta toiseen – saan nuo rahat takaisin tililleni, kun aikanaan myyn asunnon – asumiskulut ovatkin vain € 315.

Valinta on tässä tilanteessa mielestäni täysin selvä. Vuokralla asumisessa ei olisi mitään järkeä. Maksamalla € 145 enemmän, nettovarallisuuteni kasvaa € 645 kuukausittain.

Nyt 5 vuotta myöhemmin olen maksanut asuntolainaa pois noin € 37.000 edestä ja asunnon arvo on noussut arviolta € 20.000. Oman asunnon ostaminen onkin ylivoimaisesti paras tekemäni taloudellinen päätös.

Miten sinä hahmotat vertailun omistus- ja vuokra-asunnon välillä? Entä miten perustelet nykyisen asumisratkaisusi itsellesi?