Sijoitusasunnon ostaminen 100% lainarahalla

Muutettuamme keväällä toiselle paikkakunnalle ja laitettuani ensiasuntoni vuokralle, asumisjärjestelymme ja siihen liittyvät peliliikkeet tulivat puheeksi ystäväni kanssa. Hän osti rouvansa kanssa ensimmäisen yhteisen asunnon jo useampi vuosi takaperin. Ihan vain ajan kulumisen seurauksena laina on lyhentynyt mukavasti, minkä lisäksi he ovat tehneet siihen ylimääräisiä lyhennyksiä aina tilaisuuden tullen. Sijoituksia heillä ei juurikaan ole, mutta esimerkkini innoittamana asuntosijoittaminen oli selvästi alkanut kiinnostaa.

Sijoittajina ystäväni ja hänen rouvansa ovat siis molemmat erittäin varovaisia ja riskiä karttavia. Onhan selvää, että ylimääräisten lyhennysten tekeminen asuntolainaan on kaikkein vähäriskisin sijoitus, minkä voi tehdä. Toki se on samalla tuotoltaan kaikkein heikoin vaihtoehto. Ilmeisesti se on kuitenkin aika yleistä. Suuri osa ihmisistä ei ole kovin hyvin perillä henkilökohtaisen talouden hoitamiseen liittyvistä asioista. Saati sitten sijoittamisesta. Ja näkyyhän tämä valtakunnan mediassa asti kotitalouksien ennätyksellisen korkeana velkaantumisena, pikavippien suosiona ja etenkin nuorten maksuhäiriöinä. Mutta se ei ole tämän kirjoituksen aihe.

Koska asunnot ovat kalliita ja velkavivusta huolimatta vaativat suhteellisen paljon omaa rahaa, päätimme lyödä hynttyyt yhteen. Yhdessä saisimme ostettua sijoitusasunnon nopeammin, kun kummankin pitäisi saada säästöön ”vain” puolet asunnon omarahoitusosuudesta. Olen seurannut asuntomarkkinoita pitkään, mutta tästä yhteisestä projektista sain taas lisäbuustia Oikotien ja Etuoven päivittäiseen kahlaamiseen.

Loppukesästä iskin silmäni pääkaupunkiseudulle nousevaan uudiskohdeyksiöön. Julkiseen myyntiin tuli pari houkuttelevasti hinnoiteltua yksiötä. Yleensä tällaiset kohteet myydään rakennuttajan lähipiirille jo ennen kohteen laittamista ennakkomarkkinointiin tai edes ”sisäpiirin” sähköpostilistalle. Ehkäpä alkuperäinen ostaja oli joutunut perumaan alustavasti sopimansa kaupat vielä paremman sijoituskohteen tultua hänelle tarjolle. Tai hänen kassa onkin ollut kuiva, kun olisi ollut ensimmäisen maksuerän suorituksen aika. Ken tietää. Tartuin tilaisuuteen ja tein varauksen salamana. Kaverin mielipiteen ja hyväksynnän ehtii kysyä myöhemminkin.

Sijoitusasunto nro2 lukujen valossa (koko asunto):

• 31 m2 yksiö pääkaupunkiseudulla
• Velaton myyntihinta € 144.000
• Yhtiölainaosuus € 101.000
• Myyntihinta € 43.000
• Varainsiirtovero € 2.880
• Hankintahinta yhteensä € 146.880
• Markkina-arvo € 144.000
• Vuokra €/kk 720
• Hoitovastike €/kk 93
• Rahoitusvastike €/kk 81 (vain koron osuus ensimmäiset 2 vuotta)
• Rahoitusvastike €/kk 457 (kun yhtiölainan lyhennykset alkavat)
• Vuokratuotto vuodessa ennen veroja € 7.524, 5,1%
• Oman pääoman tuotto ennen veroja 14,3%
• Kassavirta verojen ja yhtiölainan lyhennyksen jälkeen (sitten, kun lyhennykset alkavat) on noin €/kk +119

Yllä olevat luvut koskevat koko asuntoa, jonka ostimme 50/50 jaolla. Kannattaa huomata, että taloyhtiö on nykyisestä trendistä poiketen omalla tontilla. Erillistä tonttivuokraa tai tonttiosuuden lunastushintaa ei siis ole eikä tule. Tämä seikka – ja sijainti hyvien kulkuyhteyksien varrella – huomioiden, asunto on mielestäni kohtuuhintainen. Itse asiassa tonttiosuuden verran (helposti € 20.000) edullisempi kuin moni vastaava kohde.

Oma sijoitukseni käsittäen puolet myyntihinnasta ja varainsiirtoverosta on siis € 22.940. Käteisenä tai pankkitilillä minulle ei näin paljoa rahaa ollut, joten rahoitukselle oli kaksi vaihtoehtoa.

Ensimmäinen vaihtoehto oli myydä osakkeita, jolloin olisi tullut maksettavaksi veroa myyntivoitosta. Toinen vaihtoehto oli nostaa lainaa käyttäen vakuutena ensimmäistä sijoitusasuntoa, jossa oli lainojen lyhentymisen ja arvon nousun myötä syntynyttä vapaata vakuusarvoa. Päätöstä näiden vaihtoehtojen välillä ei tarvinnut kauaa ihmetellä, joten otin yhteyttä pankkiin. Rahoitus järjestyi myyntihinnalle ja varainsiirtoverolle, jolloin minulla oli asunnosta velkaa ei vain 100%, vaan tähtitieteelliset 102%. Lisäksi lainan järjestelypalkkio lisättiin lainapääomaan, jolloin velkaa oli vielä tätäkin enemmän.

Seuraavassa luvut omalta osaltani lisälainan huomioimisen jälkeen:

• Lisälaina € 23.200
• Lainan kk-erä € 106, josta korko ja kulut € 16 ja lyhennys € 90
• Omaa rahaa kiinni € 0 (0%)
• Oman pääoman tuotto ennen veroja on prosenteissa ääretön
• Kassavirta verojen sekä yhtiölainan ja lisälainan lyhennyksen jälkeen €/kk -42
• Lainat lyhenevät €/kk 278
• Eli sijoittamalla nettopalkasta €/kk 42, varallisuuteni kasvaa €/kk 278

Taloyhtiö ja asunto valmistui joulukuun alussa ja ensimmäinen vuokralainen muutti sisään kuun puolivälissä. Joulukuulta saatiin siis puolikas vuokra, ja tätä kirjoittaessa tammikuun vuokra on juuri kilahtanut tilille.

Millaisia ajatuksia kirjoitus herättää? Teinkö mielestäsi järkevän sijoituksen? Olisitko tehnyt jotain toisin?

Advertisement