Sijoitusasunto nro1

Kirjoitin aikaisemmin ensimmäisestä sijoitusasunnostani ja ajattelin nyt avata sen lukuja tarkemmin. Olen lukenut suorastaan ahmien kaikki Sijoittaja-Tursaan postaukset asuntosijoittamiseen liittyen, ja mielestäni ne ovat äärimmäisen mielenkiintoista luettavaa. Ehkäpä siis minunkin sijoitusasuntoni matematiikan avaaminen kiinnostaa jotakuta lukijaa.

Sijoitusasunto nro1 pähkinänkuoressa:

44 m2 kaksio pääkaupunkiseudulla
Hankintahinta € 175.000
Markkina-arvo € 205.000
Vuokra €/kk 850
Hoitovastike €/kk 138
Lainaa jäljellä € 110.133 ja noin 14 vuotta
Lainan kk-erä € 706, josta korko ja kulut € 47 ja lyhennys € 659
Omaa rahaa kiinni € 94.867 (46%)
Vuokratuotto vuodessa ennen veroja € 7.980, 4,2%
Oman pääoman tuotto ennen veroja 8,4%
Kassavirta verojen ja lainan lyhennyksen jälkeen noin €/kk -193

Ostin asunnon ASP-lainalla ensiasunnokseni vuonna 2013 ja laitoin sen vuokralle keväällä 2019, kun muutin toiselle paikkakunnalle. Mietin myös asunnon myymistä, jolloin muutama välittäjä kävi kauppaamassa palveluitaan ja antamassa arvion asunnon markkinahinnasta. Vuokraaminen tuntui lopulta paremmalta ratkaisulta, koska tarvetta käteiselle ei ollut. Näin suuren potin sijoittaminen osakemarkkinoille tuntui myös huomattavasti riskisemmältä kuin asuntosijoittajaksi siirtyminen. Kaiken kukkuraksi olen haaveillut sijoitusasunnosta jo useamman vuoden.

En kajonnut asuntolainaan millään tapaa, vaan pidin hyvillä ehdoilla olevan ASP-lainan voimassa. Nykysääntöjen mukaan ASP-lainalla hankitun asunnon saa vuokrata enintään kahdeksi vuodeksi, kun vuokralle antamisella on hyvä syy. Toiselle paikkakunnalle muutto, mikä on tilanne omassa tapauksessani, täyttää kriteerit. Jos/kun ostamme emännän kanssa seuraavaksi nykyistä arvokkaamman asunnon, siirrän ASP-lainan siihen ja neuvottelen sijoitusasunto nro1:een uuden lainan.

Asunnon vuokraus oli varsin helppoa: Vuokralle annetaan -ilmoituksen lisääminen Oikotielle oli ilmaista, mutta vaati toki jokusen tunnin aikaa ja vaivaa asunnon valokuvaamiseen ja ilmoituksen laatimiseen. Kun ilmoituksen laittaa itselleen talteen, vuokralaisen vaihtuessa ilmoituksen lisääminen hoituu seuraavalla kerralla käden käänteessä.

Sovin asunnolle yksityisnäytön neljän ehdokkaan kanssa. Vaikka näytöt jakautuivat kahdelle eri päivälle, ne oli helppo järjestää, koska asuimme asunnossa edelleen. Haastattelujen perusteella yksi nuoripari nousi ykkösvaihtoehdokseni. Kun vielä seuraavana päivänä varmistin, että he ovat edelleen asunnosta kiinnostuneita, tarkistin molempien luottotiedot. Vuokrasopimuksen allekirjoitimme tätä seuraavana päivänä, joten koko operaatioon meni aikaa alle viikko. Vakuuden pyysin maksamaan välittömästi, jotta vuokralaiset varmasti sitoutuvat asuntoon eivätkä voi perääntyä viime metreillä, jolloin minulle tulisi erittäin todennäköisesti tyhjä kuukausi heti alkuun.

Numeroiden – vuokratuoton ja kassavirran – puolesta asunto ei ole aivan optimaalinen sijoitusasunto. Asunnossa on myös varsin paljon omaa rahaa kiinni, minkä seurauksena oman pääoman tuotto jää ”vain” reiluun kahdeksaan prosenttiin. Tosin osakemarkkinoihin verrattuna se on mielestäni varsin kilpailukykyinen. Osakemarkkinoiden sanotaan tuottaneen keskimäärin noin 7% viimeisten sadan vuoden aikana. Pörssissä hinnat menevät kuitenkin vuoristorataa, kun taas asunnon arvo heiluu vähemmän ja tasainen vuokratulo kilahtaa pankkitilille joka kuukausi.

Suurin huono puoli yhtälössä on kuukausittainen negatiivinen kassavirta verojen jälkeen. Tilanne olisi mahdollista korjata lähelle +/- 0-tasoa neuvottelemalla laina uusiksi siten, että laina-ajaksi tulisi 20 vuotta. Ja tämä on tosiaan edessä siinä vaiheessa, kun oman asunnon vaihto tulee ajankohtaiseksi. Siihen asti pystyn elämään nykyisillä asetuksilla. Niin kauan kuin kuukausittainen kassavirtani kestää, kyseessä on lopulta rahan siirtäminen taskusta toiseen: raha häviää pankkitililtä, mutta samaan aikaan laina lyhenee täsmälleen samalla summalla.

Jos myisin asunnon, voisin maksaa siitä vapautuvalla omalla pääomalla kolmen € 100.000 arvoisen pienen yksiön omarahoitusosuudet 70%:n velkavipua käyttäen. Kolmen hyvää tuottoa tarjoavan sijoitusyksiön löytäminen ei nykyisessä markkinatilanteessa ole kuitenkaan helppoa. Ja se, että asunnossa on paljon omaa rahaa kiinni tarkoittaa toisaalta, että asunnossa on vapaata vakuusarvoa. Voin hyödyntää sitä seuraavan sijoitusasunnon rahoituksessa. Lisäksi mahdollinen arvonnousu on minulle verovapaata myös jatkossa, koska olen omistanut ja asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta.