Taloudellista vapautta tavoiteltaessa yksinkertainen peukalosääntö sanoo, että varallisuutta pitäisi olla 25 kertainen määrä suhteessa yhden vuoden kaikkiin menoihin. Jos eläminen maksaa tuhat euroa kuukaudessa eli € 12.000 vuodessa, varallisuutta pitää olla € 300.000 (12.000 * 25 = 300.000). Kun saat verojen jälkeen 4%:n tuoton tuolle € 300.000, se tekee juuri vuoden kulujen verran ja voit elää pääoman tuotolla tekemättä palkkatöitä.
Tästä tullaankin siihen, että varallisuuden pitää olla sijoitettuna ja takomassa tuottoa. Edes miljoonan euron velaton asunto ei tuota mitään, vaan pikemminkin päin vastoin aiheuttaa kuluja yhtiövastikkeen ja muiden ylläpito- ja käyttömaksujen muodossa. Korkea nettovarallisuus ei siis itsessään takaa vapaata hippielämää, vaan raha pitää laittaa tekemään töitä. Työtä tekevä osuus nettovarallisuudesta on sijoitusvarallisuus. Sen määrää ja osuutta kokonaisvarallisuudesta pitäisikin pyrkiä kasvattamaan jatkuvasti.
Sitten itse asiaan. Vielä helmikuussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli € 162.593. Kuukautta myöhemmin eli maaliskuun lopussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli pompannut aivan uudelle tasolle ollen € 242.244. Tämän siirron myötä nousen jonkinlaisena esikuvana pitämäni P.Ohatta-bloggari Mikko Vikmanin kanssa samaan suuruusluokkaan.
Sijoitusvarallisuuteni kasvoi käsittämättömät € 79.651 vain yhdessä kuukaudessa!
Miten ihmeessä näin radikaali muutos on mahdollinen?
Räjähdysmäinen kasvu perustuu lähes yksinomaan asumisratkaisuun. Vielä muutama viikko takaperin asuimme paremman puoliskoni kanssa pääkaupunkiseudulla pienessä kaksiossa, joka on ASP-lainalla ostamani ja kokonaan omistamani ensiasunto. Nyt muutimme pienemmälle paikkakunnalle huomattavasti edullisempaan asuntoon, jonka omistamme puoliksi.
Ennen muuttoa minulla oli kodissamme kiinni € 60.257 omaa rahaa. Ja kun asunnon arvo oli noussut ostohetkestä € 30.000, todellisuudessa omiin seiniin oli sidottuna € 90.257. Siirsin summan osaksi sijoitusvarallisuuttani laittamalla asunnon vuokralle huhtikuun alusta lukien.
Sijoitusvarallisuus ei kuitenkaan noussut koko € 90.257 edestä, koska olin kirjannut uudesta asunnostamme jo joulukuussa maksamani kauppahinnan ensimmäisen erän € 14.878 sijoitusvarallisuuteen. Nyt se piti siirtää sijoituksista oman asunnon puolelle. Käytin tällaista kirjaustapaa, koska oli selvää ettemme missään nimessä tarvitse kahta asuntoa omaan käyttöömme, ja muuton koittaessa aiempi asunto päätyisi sijoituskäyttöön.
Näin ollen asumisratkaisun yhteisvaikutukseksi sijoitusvarallisuuteen saadaan € 75.379. Loppuosa € 4.272 (79.651 – 75.379) sijoitusvarallisuuden kasvusta selittyy osakekurssien liikkeillä kohti koillista.
Uudesta asunnosta minun osuuteni on € 52.462 + pieni velkaosuus. Rahoitin oman osuuteni asunnosta suureksi osaksi syömällä pankkitilillä olevia säästöjäni sekä lunastamalla osakerahasto-osuuksia.
Toinen tapa ajatella asiaa on, että vähensin omassa asunnossa kiinni olevan rahan määrää € 37.795, minkä lisäksi kasvatin sijoitusvarallisuutta siirtämällä käteissäästöistä € 37.370 sijoitusasuntoon.
Tehdyn ratkaisun myötä ensiasunnostani tuli ensimmäinen sijoitusasuntoni ja minusta asuntosijoittaja. Toki olen sijoittanut kiinteistöihin jo aiemmin, mutta toisessa muodossa. Aiemmin myös summat ovat olleet huomattavasti pienempiä eikä velkavipua ole ollut lainkaan. Riski on siis kasvanut selvästi.
Vuokralaisen löytäminen sujui kuitenkin helposti ja ensimmäinen vuokra on jo kilahtanut tililleni. Kaikki on siis mennyt tähän asti hyvin. En myöskään usko, että vuokranantajana toimiminen tulee työllistämään minua kovinkaan paljoa.
Seuraavaksi ratkaistavaksi tulee, miten kirjaan vuokratulot kuukausikatsauksiini. Nykyisillä lainaehdoilla, erityisesti laina-ajalla, vuokra kattaa juuri ja juuri yhtiövastikkeen sekä lainan koron ja lyhennyksen. Verot minun pitää maksaa omasta pussista.
Miten sinä kirjaat vuokratulot kuukausiraporttiisi?
Vapaa hippi 
Harvinaista, mutta tervettä kuulla, että joku muuttaa edullisempaan asuntoon. Ehkä yleistän liikaa, mutta jotenkin tuntuu, että todella moni kuvittelee asuntonsa olevan sijoitus vaikka aika moni muuttaa yleensä elintason noustessa isompaan ja/tai kalliimpaan asuntoon. Vierastan ajatusta kodista sijoituksena, mutta kuten esimerkkisi osoittaa, koti voi kuin voikin olla sijoitus.
TykkääTykkää
Kiitos kommentista, Jasso!
On tosiaan luonnollista, että asuntoa vaihdetaan suurempaan ja samalla kalliimpaan. Osittain tämä selittynee perheenlisäyksellä. Eläkeläiset sitten miettivät suuresta omakotitalosta luopumista ja muuttamista pienempään asuntoon. Muutamaa tällaista projektia suhteellisen läheltä seuranneena, saattaa kuitenkin käydä niin, että vanhasta ok-talosta saatava hinta ei riitä uuteen puolta pienempää kerrostaloasuntoon varainsiirtoveron ja välittäjän palkkion jälkeen. Ja totta on myös, että palkankorotukset siirtyvät usein kokonaisuudessaan kulutukseen. Se mikä tulee, menee.
Robert Kiyosaki opettaa kirjassaan, että oma asunto ei ole sijoitus, vaan kuluerä. Tämän ymmärtäminen kesti itsellänikin todella pitkään. Enkä ihan vieläkään suostu ajattelemaan omistusasunnon lainan lyhennystä puhtaasti kuluna, koska tavoitteena on että asunnosta saa myydessä vähintäänkin omansa pois (kun asunto on kasvukeskuksessa hyvällä sijainnilla). Toki rakennukset kuluvat siinä missä autotkin ja uudiskohteeseenkin ehtii tulla korjaustarpeita ennen kuin asuntolaina on kokonaan maksettu.
Mutta asioita ja totuttuja tapoja kannattaa tosiaan kyseenalaistaa ja tehdä omat valinnat.
TykkääTykkää