Kuukausikatsaus 09-2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 3.199
  • Pääomatulot € 576
  • Yhteensä € 3.775

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Talouskukkaro & ruoka € 343
  • Liikkuminen € 261
  • Media € 8
  • Muut € 710
  • Yhteensä € 1.460 (€ 1.460 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 2.315 / 61,3% (€ 2.315 / 61,3% jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.739 / 54,4% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni syyskuun 2019 lopussa oli yhteensä € 328.606 (+8.340), josta € 260.617 (+4.593) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 8.027 tileillä (+3.747)
  • € 127.548 osakemarkkinoilla (+3.945)
  • € 131.684 kiinteistömarkkinoilla (+748)
  • € 1.385 korkosijoituksissa (-100)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Tulojen osalta syyskuu oli erinomainen. Se selittyy yksinomaan sillä, että tein palkkatöitä aivan poskettoman paljon.
  • Kulut suorastaan räjähtivät ”muut” -kategoriassa. Syynä on kotiin tehty pieni pintaremontti, joka näkemykseni mukaan siirtyy asunnon myyntihintaan noin kymmenkertaisena. Myös liikkumiseen kului keskivertokuukautta enemmän rahaa, koska autovero meni maksuun yhdessä erässä.
  • Nettovarallisuus kasvoi syyskuussa oikein mukavasti ansiotuloista säästöön laitetun siivun sekä osakemarkkinoiden mukavan nousun ansiosta. Lisäksi sijoitusasunto nro1:n laina lyhenee tasaista tahtia.
  • Lukuisista töiden parissa vietetyistä arki-illoista huolimatta aikaa jäi myös mökkeilyyn, teatterissa käyntiin, koripallon pelaamiseen, illanistujaisiin ystävien kanssa sekä kodin remontointiin. Sain siis paljon aikaan tässäkin kuussa.
Mainokset

Sijoitusasunto nro1

Kirjoitin aikaisemmin ensimmäisestä sijoitusasunnostani ja ajattelin nyt avata sen lukuja tarkemmin. Olen lukenut suorastaan ahmien kaikki Sijoittaja-Tursaan postaukset asuntosijoittamiseen liittyen, ja mielestäni ne ovat äärimmäisen mielenkiintoista luettavaa. Ehkäpä siis minunkin sijoitusasuntoni matematiikan avaaminen kiinnostaa jotakuta lukijaa.

Sijoitusasunto nro1 pähkinänkuoressa:

  • 44 m2 kaksio pääkaupunkiseudulla
  • Hankintahinta € 175.000
  • Markkina-arvo € 205.000
  • Vuokra €/kk 850
  • Hoitovastike €/kk 138
  • Lainaa jäljellä € 110.133 ja noin 14 vuotta
  • Lainan kk-erä € 706, josta korko ja kulut € 47 ja lyhennys € 659
  • Omaa rahaa kiinni € 94.867 (46%)
  • Vuokratuotto vuodessa ennen veroja € 7.980, 4,2%
  • Oman pääoman tuotto ennen veroja 8,4%
  • Kassavirta verojen ja lainan lyhennyksen jälkeen noin €/kk -193

Ostin asunnon ASP-lainalla ensiasunnokseni vuonna 2013 ja laitoin sen vuokralle keväällä 2019, kun muutin toiselle paikkakunnalle. Mietin myös asunnon myymistä, jolloin muutama välittäjä kävi kauppaamassa palveluitaan ja antamassa arvion asunnon markkinahinnasta. Vuokraaminen tuntui lopulta paremmalta ratkaisulta, koska tarvetta käteiselle ei ollut. Näin suuren potin sijoittaminen osakemarkkinoille tuntui myös huomattavasti riskisemmältä kuin asuntosijoittajaksi siirtyminen. Kaiken kukkuraksi olen haaveillut sijoitusasunnosta jo useamman vuoden.

En kajonnut asuntolainaan millään tapaa, vaan pidin hyvillä ehdoilla olevan ASP-lainan voimassa. Nykysääntöjen mukaan ASP-lainalla hankitun asunnon saa vuokrata enintään kahdeksi vuodeksi, kun vuokralle antamisella on hyvä syy. Toiselle paikkakunnalle muutto, mikä on tilanne omassa tapauksessani, täyttää kriteerit. Jos/kun ostamme emännän kanssa seuraavaksi nykyistä arvokkaamman asunnon, siirrän ASP-lainan siihen ja neuvottelen sijoitusasunto nro1:een uuden lainan.

Asunnon vuokraus oli varsin helppoa: Vuokralle annetaan -ilmoituksen lisääminen Oikotielle oli ilmaista, mutta vaati toki jokusen tunnin aikaa ja vaivaa asunnon valokuvaamiseen ja ilmoituksen laatimiseen. Kun ilmoituksen laittaa itselleen talteen, vuokralaisen vaihtuessa ilmoituksen lisääminen hoituu seuraavalla kerralla käden käänteessä.

Sovin asunnolle yksityisnäytön neljän ehdokkaan kanssa. Vaikka näytöt jakautuivat kahdelle eri päivälle, ne oli helppo järjestää, koska asuimme asunnossa edelleen. Haastattelujen perusteella yksi nuoripari nousi ykkösvaihtoehdokseni. Kun vielä seuraavana päivänä varmistin, että he ovat edelleen asunnosta kiinnostuneita, tarkistin molempien luottotiedot. Vuokrasopimuksen allekirjoitimme tätä seuraavana päivänä, joten koko operaatioon meni aikaa alle viikko. Vakuuden pyysin maksamaan välittömästi, jotta vuokralaiset varmasti sitoutuvat asuntoon eivätkä voi perääntyä viime metreillä, jolloin minulle tulisi erittäin todennäköisesti tyhjä kuukausi heti alkuun.

Numeroiden – vuokratuoton ja kassavirran – puolesta asunto ei ole aivan optimaalinen sijoitusasunto. Asunnossa on myös varsin paljon omaa rahaa kiinni, minkä seurauksena oman pääoman tuotto jää ”vain” reiluun kahdeksaan prosenttiin. Tosin osakemarkkinoihin verrattuna se on mielestäni varsin kilpailukykyinen. Osakemarkkinoiden sanotaan tuottaneen keskimäärin noin 7% viimeisten sadan vuoden aikana. Pörssissä hinnat menevät kuitenkin vuoristorataa, kun taas asunnon arvo heiluu vähemmän ja tasainen vuokratulo kilahtaa pankkitilille joka kuukausi.

Suurin huono puoli yhtälössä on kuukausittainen negatiivinen kassavirta verojen jälkeen. Tilanne olisi mahdollista korjata lähelle +/- 0-tasoa neuvottelemalla laina uusiksi siten, että laina-ajaksi tulisi 20 vuotta. Ja tämä on tosiaan edessä siinä vaiheessa, kun oman asunnon vaihto tulee ajankohtaiseksi. Siihen asti pystyn elämään nykyisillä asetuksilla. Niin kauan kuin kuukausittainen kassavirtani kestää, kyseessä on lopulta rahan siirtäminen taskusta toiseen: raha häviää pankkitililtä, mutta samaan aikaan laina lyhenee täsmälleen samalla summalla.

Jos myisin asunnon, voisin maksaa siitä vapautuvalla omalla pääomalla kolmen € 100.000 arvoisen pienen yksiön omarahoitusosuudet 70%:n velkavipua käyttäen. Kolmen hyvää tuottoa tarjoavan sijoitusyksiön löytäminen ei nykyisessä markkinatilanteessa ole kuitenkaan helppoa. Ja se, että asunnossa on paljon omaa rahaa kiinni tarkoittaa toisaalta, että asunnossa on vapaata vakuusarvoa. Voin hyödyntää sitä seuraavan sijoitusasunnon rahoituksessa. Lisäksi mahdollinen arvonnousu on minulle verovapaata myös jatkossa, koska olen omistanut ja asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta.

Kuukausikatsaus 08-2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 1.929
  • Pääomatulot € 531
  • Muut tulot € 600
  • Yhteensä € 3.060

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Ruoka € 375
  • Liikkuminen € 89
  • Media € 8
  • Muut € 180
  • Yhteensä € 790 (€ 790 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 2.270 / 74,2 % (€ 2.270 / 74,2 % jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.739 / 68,8% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni elokuun 2019 lopussa oli yhteensä € 320.266 (+1.596), josta € 256.024 (-1.036) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 4.280 tileillä (-4.868)
  • € 123.603 osakemarkkinoilla (-1.781)
  • € 130.936 kiinteistömarkkinoilla (+745)
  • € 1.485 korkosijoituksissa (+0)
  • € 59.962 kiinni omassa asunnossa (+7.500)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Muut tulot sain myymällä pois harrastusvälineitä, joille en nähnyt jatkossa käyttöä. Kyseessä on siis täysin kertaluontoinen erä.
  • Kulut pysyivät varsin hyvin hanskassa. Muissa kuluissa on muun muassa lomarahastoon siirtämäni € 100, jota en ole vielä käyttänyt, mutta voin sitten lomalla laittaa menemään vailla omantunnontuskia.
  • Tilillä makaavan rahan määrä väheni, vaikka sain kuukauden aikana kerrytettyä säästöjä yli € 2.000. Tämä johtuu siitä, että maksoimme asuntoon kohdistuvan yhtiölainaosuuden pois. Näin omassa asunnossa kiinni olevan rahan määrä kasvoi. Velan pois maksussa ei ole oikein järkeä, mutta emäntä koki asian niin tärkeäksi, etten viitsinyt alkaa moisesta pikkuasiasta riitelemään. Rahaa kun on 🙂
  • Elokuussa tanssittiin ystäväpariskunnan häitä, mökkeiltiin, käytiin leffassa, pelailtiin lautapelejä, kestitettiin ystäviä, pelattiin koripalloa, ravattiin asuntonäytöillä ja tehtiin töitä.

Kuukausikatsaus 07-2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 1.333
  • Pääomatulot € 231
  • Yhteensä € 1.564

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Ruoka € 371
  • Liikkuminen € 179
  • Media € 7
  • Muut € 283
  • Yhteensä € 978 (€ 978 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 586 / 37,5 % (€ 586 / 37,5 % jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 355 / 26,7% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni heinäkuun 2019 lopussa oli yhteensä € 318.670 (+3.413), josta € 257.060 (+876) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 9.148 tileillä (+2.537)
  • € 125.384 osakemarkkinoilla (+1.871)
  • € 130.191 kiinteistömarkkinoilla (-895)
  • € 1.485 korkosijoituksissa (-100)
  • € 52.462 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Pidin heinäkuun puolivälissä kahden viikon palkattoman loman, jonka seurauksena tulot jäivät normaalia alemmalle tasolle. Tästä huolimatta kaikki kulut olivat edelleen ansiotuloja pienemmät ja rahaa jäi säästöön.
  • Loman – ja ennen kaikkea lomareissun – seurauksena rahaa paloi € 350 yllä raportoimieni kulujen lisäksi. Katoin nämä menot lomarahastostani eli erilliseltä pankkitililtä, jonne säästän ennakkoon rahaa lomailua varten. Näin lomalla ei tarvitse stressata rahanmenosta eikä ahdistua seuraavan kuukauden luottokorttilaskusta. Blogin kirjoitusaikana en ole siirtänyt rahaa tähän matkakassaan, mutta elokuussa jatkan kuukausittaisia siirtoja, jolloin merkitsen ne kirjanpitoon kuluksi aina kyseiselle kuukaudelle, vaikka käytänkin rahat vasta myöhemmin.
  • Pakastin hajosi juuri kuumimpien helteiden aikana, joten sen tilalle jouduttiin hankkimaan uusi. Osuuteni pakastimesta selittää suurimman osan muut-kategorian kuluista.
  • Lomareissun lisäksi heinäkuussa tehtiin muutama päiväretki, saunottiin ja grillattiin ystävien kesämökillä, pelattiin katukorista, syötiin irtojäätelöä, pyöräiltiin ja totta kai nautittiin kesästä uiden ja riippumatossa loikoillen.

Kuukausikatsaus 06-2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 3.041
  • Pääomatulot € 137
  • Yhteensä € 3.178

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Ruoka € 379
  • Liikkuminen € 52
  • Media € 13
  • Muut € 61
  • Yhteensä € 643 (€ 643 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 2.534 / 79,7 % (€ 2.534 / 79,7 % jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 2.397 / 78,8% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni kesäkuun 2019 lopussa oli yhteensä € 315.257 (+13.588), josta € 256.184 (+16.430) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 6.611 tileillä (-2.842)
  • € 123.513 osakemarkkinoilla (+4.773)
  • € 131.086 kiinteistömarkkinoilla (+11.757)
  • € 1.585 korkosijoituksissa (-100)
  • € 52.462 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Kesäkuussa tehtiin arkisin töitä niska limassa. Juhannus ja yksi tavallinen viikonloppu vietettiin mökillä. Lisäksi käytiin ystävältä lainaan saadun veneen kanssa viikonloppuretkellä.
  • Ruoka oli jälleen ylivoimaisesti suurin kuluerä, josta voisi tarvittaessa tinkiä. Ainakaan toistaiseksi en kuitenkaan halua siinä pihistää.
  • Kuukauden aikana juhlittiin useampiakin ystäväperheiden lasten syntymäpäiväjuhlia, joihin hankitut lahjat  muodostavat lähes kokonaisuudessaan muut-kategoriaan kirjatut kulut.
  • Osakekurssit kipusivat kuukauden aikana vähän ylöspäin, lisäsijoituksia en ole edelleenkään tehnyt. Kiinteistömarkkinoille tein pienen lisäsijoituksen ja tein lisäksi niiden arvoihin pienen korotuksen vuokrien tarkistamisen seurauksena.

Mitä kuluja talouskukkarosta maksetaan?

Meillä on paremman puoliskon kanssa sellainen arjen kulujen jakamista helpottava käytäntö, että siirrämme yhteiselle pankkitilille ennalta sovitut summat kerran kuukaudessa aina palkkapäivinämme. Näin jokaista kuittia ei tarvitse säästää ja kirjata ylös, mitä kukin on maksanut ja kuinka paljon kumpikin on toiselle velkaa. Yhteinen tili, johon molemmilla on pankkikortti, tekee talouden pyörittämisen helpoksi, kun molemmilla on muuten omat rahat. Olemme ristineet yhteisen tilimme talouskukkaroksi.

Tällä hetkellä siirrämme talouskukkaroon rahaa täsmälleen yhtä paljon. Palkkamme ovat suurin piirtein yhtä suuret, joten ratkaisu on molempien mielestä tuntunut reilulta. Tosin aiemmin palkkani ollessa selvästi suurempi sekä lyhyen työttömyysjaksoni aikana, jolloin tuloni olivat varsin vaatimattomat, siirsimme tällöinkin samat summat. Mutta kenties tuloerojen jatkossa kasvaessa jaamme kulut 50/50-periaatteesta poiketen.

Suurin talouskukkaron kautta maksetteva kuluerä on asunnon hoitovastike ja vesiennakot. Ne pysyvät kuukaudesta toiseen samansuuruisina, joten ne on ollut helppo kirjata henkilökohtaiseen kuluseurantaani erikseen ja näin olen myös toiminut. Muuten olen kirjannut kuukausikatsauksiin talouskukkaroon tekemäni siirron kohtaan ”ruoka”, mikä ei anna täysin oikeaa kuvaa rahan käytöstä.

Totuuden paljastamiseksi perkasin talouskukkaron tilitapahtumat tammi-toukokuun ajalta, ja jaoin kulut luontevilta tuntuviin kategerioihin. Tämän jälkeen laskin jokaiseen kategoriaan kuluneen kokonaissumman. Lopuksi tein vielä kaksi jakolaskua: kuinka paljon mihinkin kategoriaan on käytetty rahaa keskimäärin per kuukausi, ja mikä tästä on minun osuuteni. Laskelman lopputuloksena päädyin seuraaviin lukuihin:

  • Ruokakaupat €/kk 150
  • Kodin hankinnat €/kk 47
  • Ravintolat €/kk 27
  • Sähkö €/kk 21
  • Muut €/kk 9
  • Yhteensä €/kk 254

Ruokakaupat pitää sisällään kaikki ruokakaupoissa tehtävät ostokset eli varsinaisten ruokaostosten lisäksi hammasharja ja -tahnat, wc-paperit, pyykinpesuaineet ym. Kodin hankinnat ovat puolestaan erilaisia sisustukseen ja asunnon ehostukseen liittyviä ostoksia sekä muuttoauton vuokra. Kotiin liittyviin hankintoihin onkin kevään aikana uponnut uskoakseni jonkin verran tavanomaista enemmän rahaa muuton seurauksena.

Ravintoloihin on laskettu kaikki ulkona suoritetut ruokailut, pois lukien työpaikkaruokailut ja lounaat, jotka kumpikin maksaa erikseen omilla rahoillaan. Ravintolat sisältävät siis niin fine dining -illallisten laskut kuin jäätelökioskilta ostetut tötteröt. Sähkö pitää sisällään siirtomaksun ja energian.

Muut-kategoriaan kirjasin tilitapahtumat, joiden kohdistaminen oli vaikeaa. Näihin lukeutui käteisnosto, jonka käyttötarkoituksesta ei ollut enää muistikuvaa. Mukana oli myös muutama omille tilille tehty siirto, koska kassalla oli vahingossa vingutettu henkilökohtaista korttia.

Kuukausikatsaus 05-2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 2.128
  • Pääomatulot € 135
  • Yhteensä € 2.263

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Ruoka € 342
  • Liikkuminen € 101
  • Media € 29
  • Muut € 64
  • Yhteensä € 675 (€ 675 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 1.588 / 70,2 % (€ 1.588 / 70,2 % jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi, € 1.453 / 68,3% jos pääomatuloja ei huomioida säästöjen laskemisessa)

Nettovarallisuuteni toukokuun 2019 lopussa oli yhteensä € 301.669 (-3.986), josta € 239.754 (-5.098) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 9.453 tileillä (+1.112)
  • € 118.740 osakemarkkinoilla (-5.757)
  • € 119.329 kiinteistömarkkinoilla (+659)
  • € 1.685 korkosijoituksissa (+0)
  • € 52.462 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Edullisessa, (pankki)velattomassa asunnossa on henkisesti kiva asua.
  • Ruokaan meni jokseenkin puolet kuukauden kaikista kuluista! Se on todella suuri osuus. Tämä ei kuitenkaan ole ihan koko totuus, koska merkitsen ruokamenoihin yhteiselle talouskukkaro-tilille siirtämäni summan. Talouskukkarosta maksetaan ruokaostosten lisäksi myös muita menoja. Avaan näitä tarkemmin seuraavassa postauksessa.
  • Osakekurssit ovat tulleet rytisten alas ja se näkyy minunkin salkussani. Kiinteistöt onneksi tuottavat tasaisen varmasti, kun vuokratulot juoksevat.
  • Toukokuun aikana muun muassa syötiin neljän ruokalajin menu fine dining -ravintolassa ja pari muutakin kertaa ulkona, purjehdittiin ystävien veneellä sekä vietettiin rauhallinen mökkiviikonloppu. Lisäksi käytiin leffassa, lenkkeiltiin metsäpoluilla ja hyödynnettiin kirjaston palveluita. Minkäänlaisesta kituuttamisesta on siis turha puhua, vaikka rahaa elämiseen käytettiin keskivertokuluttajan mittapuulla maltillisesti.

Ajatuksia säästöprosentista ja pääomatuloista

Lähes jokainen FIRE-bloggaaja laskee ja raportoi säästöprosenttinsa kuukausittain. Onhan säästöprosentin tärkeys osoitettu jo kulttimaineiseen nousseessa 4%:n säännön esittelevässä Mr Money Mustachen postauksessa. Säännön mukaan vain ja ainoastaan säästöprosentti ratkaisee, kuinka pian voit jäädä tee-se-itse -eläkkeelle. Esimerkiksi 50%:n säästöasteella ennenaikainen eläkkeesi koittaisi noin 17 vuoden kuluttua. Säästöasteen nostaminen 75%:iin tarkoittaisi eläkepäivien alkua jo 7 vuoden päästä.

Pohatta mainitsi viimeisimmän kuukausikatsauksensa (4/2019) yhteydessä, että on laskenut säästöprosenttinsa väärin viimeisen kuuden vuoden ajan. Hänen uuden ajattelumallin mukaan pääomatuloja ei pitäisi huomioida säästöprosenttia laskiessa. Tämä johtuu siitä, että pääoman tuotto on huomioitu jo 4%:n säännönmukaisessa laskennassa. Ja näinhän se on. Tuntuu vain, että Pohatta ei ole suinkaan ainut, vaan lähes poikkeuksetta kaikki talousbloggarit ovat laskeneet säästöprosentin samalla tavalla väärin – myös minä muiden mallia apinoineena.

Miten säästöprosentti siis pitäisi laskea oikeaoppisesti?

Kun varallisuuden ja pääomatulojen kartuttaminen aloitetaan nollasta, säästöprosentti lasketaan palkkatuloista kaavalla:

(nettotulot – menot) / nettotulot

Täsmälleen samaa laskukaavaa pitää käyttää myöhemminkin, kun varallisuutta on karttunut ja pääomatuloja alkaa tulla korkoina, osinkoina, vuokratuloina tai muussa muodossa. Tähän liittyy mielestäni kuitenkin pieni mutta. Nimittäin kun sinulle on kertynyt varallisuutta, joka tekee töitä puolestasi, neljän prosentin säännön ja säästöprosentin mukaan eläkkeesi on edelleen aivan yhtä kaukana kuin projektia viisi vuotta takaperin aloittaessasi.

Jos tulosi ja säästöasteesi jostain käsittämättömästä syystä pysyisivät samalla tasolla vuodesta toiseen, eläköitysmisvuosi olisi laskettavissa vähentämällä säästöasteen osoittamista vuosista jo projektin edistämiseen käytettyjen vuosien määrä. Ajatus tulojen ja kulujen pysymisestä muuttumattomina on tietysti lähinnä teoreettinen. Käytäntö on jotain täysin muuta ja yhtälö ei olekaan aivan helppo pähkinä purtavaksi. Mikä siis ratkaisuksi?

Pääomatulojen kehittymisen seuranta

Säästöprosentin lisäksi voisi olla fiksu ajatus seurata, kuinka paljon neljä prosenttia kulloisestakin nettovarallisuudestasi tekee. Eli kuinka paljon saat laskennallisia pääomatuloja vuositasolla. Tätä lukua sitten verrataan keskimääräisiin vuosikuluihin, -budjettiin tai -tavoitteeseen. Kun luvut syöttää Exceliin tai Google Sheetsiin kerran vuodessa ja piirtää aineistosta graafin, näkee selkeästi miten kissanpäivät vääjäämättä lähestyvät.

Käppyrän kehityksestä ja kulmakertoimesta voi sitten koittaa approksimoida, milloin tuottokäyrä leikkaa ja ylittää kulukäyrän. Ja – tadaa – meillä on arvio eläkkeen alkamisajankohdasta.

Itse asiassa olen tähän ideaan perustuvia seurantagrafiikoita nähnyt useammassakin blogissa, mutta en tähän hätään muista missä. Joten lisää linkki kommentteihin jos tiedät hyvän esimerkin.

Laskennallisten 4%:n pääomatulojen sijaan vertailulukuna voi mielestäni käyttää myös todellisia pääomatuloja, jos varallisuus on sijoitettuna kassavirtaa, kuten osinkoja tai vuokratuloja, vakaasti ja ennustettavasti tuottaviin kohteisiin. Totuudenmukaisimpaan lopputulokseen pääsemiseksi, tuotto on parasta laskea auki sijoituskohteittain. Oma laskelmani näyttää tällä hetkellä seuraavalta:

  • Sijoitusasunto nro1 € 7.800 (ei kassavirtaa, vaan lainan lyhennystä)
  • Kiinteistörahasto € 450
  • Vuokratuottokohde € 2.250
  • Osingot pörssiosakkeista € 400
  • Indeksirahastot € 5.550 (laskennallinen, 5% markkina-arvosta)
  • Yhteensä € 16.450

Summasta täytyy vähentää vielä verot, jolloin nettona käteen jää suuruusluokkaa € 11.500 vuodessa tai €/kk 960.

Indeksirahastojen laskennallisena tuottona olen käyttänyt 5%, koska 4%:n sääntö on jo nettorahaa. Rahasto-osuuksia lunastaessa pääomatuloveroa ei tarvitse maksaa 30% lunastettavasta summasta. Syynä on se, että veroa maksetaan vain voitosta. Jos teen € 5.550 lunastuksen, maksan veroja hankintameno-olettamalla laskettuna enimmillään € 1.332 eli 24% koko summasta. Todellisuudessa vero tulee olemaan pienempi, koska alkuperäisellä hankintahinnalla laskettuna myös voitto on todennäköisesti pienempi. Ja yli 10 vuoden sijoituksista hankintameno-olettama on tuplasti suurempi, jolloin vero puolittuu 12 prosenttiin lunastettavasta kokonaissummasta.

Joka tapauksessa näin laskettuna pääomatuloni ovat jokseenkin samalla tasolla nykyisten kulujeni kanssa. Eläkkeelle siirtyminen ei kuitenkaan häämötä vielä ihan nurkan takana, vaan on paikallaan tehdä pari huomiota:

  • Sijoitusasunnon tuomat tulot eivät näy pankkitililläni käytettävissä olevana rahana, vaan lainan lyhenemisenä ja nettovarallisuuden kasvuna.
  • Tällä hetkellä elän jonkin verran alle tekemäni budjetin.
  • Kuluni tulevat erittäin todennäköisesti kasvamaan lähivuosina elämäntilanteen kehittyessä seuraavaan vaiheeseen.
  • Velattomassa omistusasunnossa eläessäkin tuleviin remontteihin pitää varautua. Hoitovastike ei mitenkään riitä kattamaan tulevia suurempia taloyhtiön remontteja. Tämä ei näy nykyisissä luvuissani. Asumiskustannukset tulevat siis kasvamaan tämän hetken tasosta.
  • Myös auton ikääntyessä sen huoltokulut kasvavat. Puhumattakaan välirahasta, jos auton haluaa jossain vaiheessa päivittää uudempaan.

Sitä ei käy kuitenkaan kiistäminen, että taloudellinen tilanteeni on jo nykyisellään erittäin hyvä. Tarvittaessa voisin heittäytyä vapaaherraksi ainakin muutamaksi vuodeksi syömättä lainkaan pääomaani. Siirto olisi mahdollinen luopumalla autosta, jolloin kuukausittaiset kulut tippuisivat noin € 200. Jo pelkkä auton omistaminen on kallista, aivan niin kuin on sen käyttäminen.

Yksi mielenkiintoinen vaihtoehto ja pitkälle sapattivapaalle jäämisen mahdollistava siirto olisi laittaa nykyinen asunto vuokralle ja lähteä kiertämään maailmaa polkupyörällä, kuten Taneli Roininen on tehnyt. Luulenpa, että pääomatuloja kertyisi moninverroin enemmän kuin kuluja tien päällä pyörän ja teltan kanssa yksinkertaisesti eläen ja askeettisesta elämäntyylistä nauttien. Ajatus tuntuu oikeasti kutkuttavalta. Elämänmuutos olisi kyllä melkoinen, sitä ei käy kiistäminen. Mutta jokin tuon tyyppinen seikkailu pitää kokea ennen kuin on liian myöhäistä.

Kuukausikatsaus 04-2019

Vapaus on taas yhden kuukauden lähempänä ja on aika julkaista kuukausikatsaus tuloista, kuluista sekä netto- ja sijoitusvarallisuuden kehittymisestä. Raportti edustaa henkilökohtaisia lukujani kahden hengen taloudessa. Pyrin pitämään raportin formaatin samana kuukaudesta toiseen, jotta kuukausien vertailu toisiinsa on helppoa.

Tulot

  • Nettopalkka € 3.461
  • Pääomatulot € 1.096
  • Yhteensä € 4.557

Kulut

  • Asuminen € 138, josta lainan lyhennyksen osuus € 0
  • Ruoka € 316
  • Liikkuminen € 189
  • Media € 44
  • Muut € 199
  • Yhteensä € 885 (€ 885 ilman asuntolainan lyhennystä)

Säästö € 3.672 / 80,6 % (€ 3.672 / 80,6 % jos asuntolainan lyhennystä ei katsota kuluksi)

Nettovarallisuuteni huhtikuun 2019 lopussa oli yhteensä € 305.655 (+4.697), josta € 244.852 (+2.608) on sijoitusvarallisuutta. Tarkemmin jaoteltuna varallisuuteni jakautuu seuraavasti (suluissa muutos kuukauden aikana):

  • € 8.341 tileillä (+2.089)
  • € 124.497 osakemarkkinoilla (+2.499)
  • € 118.670 kiinteistömarkkinoilla (+209)
  • € 1.685 korkosijoituksissa (-100)
  • € 52.462 kiinni omassa asunnossa (+0)

Yhteenveto ja keskeisimmät huomiot:

  • Asuntolainan lyhennykset loppuivat, kun muutin halvempaan, velattomaan asuntoon ja laitoin aiemman kodin vuokralle.
  • Sijoitusasunnosta saamani vuokratulo ei näy tämän kuukausiraportin tuloissa ja menoissa, koska vuokra uppoaa vastikkeeseen ja lainan lyhennykseen. Lainan lyheneminen näkyy kuitenkin sijoitus- ja nettovarallisuuden kasvuna.
  • Aloitin uudessa työssä, jonka myötä ansiotulot nousivat hivenen ja ovat jatkossa tasaisemmat kuukaudesta toiseen.
  • Pääomatulot olivat tavanomaista muhkeammat huhtikuulle painottuvien osinkotulojen ansiosta.
  • Ruokakulut kohosivat aiemmasta ja tulevat vielä jatkossa nousemaan ravintolassa nautittujen lounaiden johdosta.
  • Muut kulut -kategoria sisälsi vaateostoksia € 150 edestä.
  • Huhtikuuhun mahtui metsätöiden tekoa ja pienimuotoista uuden kodin ehostusta, useita kävelylenkkejä metsäpoluilla, lukuisia yhteisiä aterioita ja kahvituokioita ystävien ja sukulaisten kanssa sekä veroilmoituksen täydennys.

Näin kasvatin sijoitusvarallisuuttani 79.000 eurolla yhdessä kuukaudessa

Taloudellista vapautta tavoiteltaessa yksinkertainen peukalosääntö sanoo, että varallisuutta pitäisi olla 25 kertainen määrä suhteessa yhden vuoden kaikkiin menoihin. Jos eläminen maksaa tuhat euroa kuukaudessa eli € 12.000 vuodessa, varallisuutta pitää olla € 300.000 (12.000 * 25 = 300.000). Kun saat verojen jälkeen 4%:n tuoton tuolle € 300.000, se tekee juuri vuoden kulujen verran ja voit elää pääoman tuotolla tekemättä palkkatöitä.

Tästä tullaankin siihen, että varallisuuden pitää olla sijoitettuna ja takomassa tuottoa. Edes miljoonan euron velaton asunto ei tuota mitään, vaan pikemminkin päin vastoin aiheuttaa kuluja yhtiövastikkeen ja muiden ylläpito- ja käyttömaksujen muodossa. Korkea nettovarallisuus ei siis itsessään takaa vapaata hippielämää, vaan raha pitää laittaa tekemään töitä. Työtä tekevä osuus nettovarallisuudesta on sijoitusvarallisuus. Sen määrää ja osuutta kokonaisvarallisuudesta pitäisikin pyrkiä kasvattamaan jatkuvasti.

Sitten itse asiaan. Vielä helmikuussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli € 162.593. Kuukautta myöhemmin eli maaliskuun lopussa 2019 sijoitusvarallisuuteni oli pompannut aivan uudelle tasolle ollen € 242.244. Tämän siirron myötä nousen jonkinlaisena esikuvana pitämäni P.Ohatta-bloggari Mikko Vikmanin kanssa samaan suuruusluokkaan.

Sijoitusvarallisuuteni kasvoi käsittämättömät € 79.651 vain yhdessä kuukaudessa!

Miten ihmeessä näin radikaali muutos on mahdollinen?

Räjähdysmäinen kasvu perustuu lähes yksinomaan asumisratkaisuun. Vielä muutama viikko takaperin asuimme paremman puoliskoni kanssa pääkaupunkiseudulla pienessä kaksiossa, joka on ASP-lainalla ostamani ja kokonaan omistamani ensiasunto. Nyt muutimme pienemmälle paikkakunnalle huomattavasti edullisempaan asuntoon, jonka omistamme puoliksi.

Ennen muuttoa minulla oli kodissamme kiinni € 60.257 omaa rahaa. Ja kun asunnon arvo oli noussut ostohetkestä € 30.000, todellisuudessa omiin seiniin oli sidottuna € 90.257. Siirsin summan osaksi sijoitusvarallisuuttani laittamalla asunnon vuokralle huhtikuun alusta lukien.

Sijoitusvarallisuus ei kuitenkaan noussut koko € 90.257 edestä, koska olin kirjannut uudesta asunnostamme jo joulukuussa maksamani kauppahinnan ensimmäisen erän € 14.878 sijoitusvarallisuuteen. Nyt se piti siirtää sijoituksista oman asunnon puolelle. Käytin tällaista kirjaustapaa, koska oli selvää ettemme missään nimessä tarvitse kahta asuntoa omaan käyttöömme, ja muuton koittaessa aiempi asunto päätyisi sijoituskäyttöön.

Näin ollen asumisratkaisun yhteisvaikutukseksi sijoitusvarallisuuteen saadaan € 75.379. Loppuosa € 4.272 (79.651 – 75.379) sijoitusvarallisuuden kasvusta selittyy osakekurssien liikkeillä kohti koillista.

Uudesta asunnosta minun osuuteni on € 52.462 + pieni velkaosuus. Rahoitin oman osuuteni asunnosta suureksi osaksi syömällä pankkitilillä olevia säästöjäni sekä lunastamalla osakerahasto-osuuksia.

Toinen tapa ajatella asiaa on, että vähensin omassa asunnossa kiinni olevan rahan määrää € 37.795, minkä lisäksi kasvatin sijoitusvarallisuutta siirtämällä käteissäästöistä € 37.370 sijoitusasuntoon.

Tehdyn ratkaisun myötä ensiasunnostani tuli ensimmäinen sijoitusasuntoni ja minusta asuntosijoittaja. Toki olen sijoittanut kiinteistöihin jo aiemmin, mutta toisessa muodossa. Aiemmin myös summat ovat olleet huomattavasti pienempiä eikä velkavipua ole ollut lainkaan. Riski on siis kasvanut selvästi.

Vuokralaisen löytäminen sujui kuitenkin helposti ja ensimmäinen vuokra on jo kilahtanut tililleni. Kaikki on siis mennyt tähän asti hyvin. En myöskään usko, että vuokranantajana toimiminen tulee työllistämään minua kovinkaan paljoa.

Seuraavaksi ratkaistavaksi tulee, miten kirjaan vuokratulot kuukausikatsauksiini. Nykyisillä lainaehdoilla, erityisesti laina-ajalla, vuokra kattaa juuri ja juuri yhtiövastikkeen sekä lainan koron ja lyhennyksen. Verot minun pitää maksaa omasta pussista.

Miten sinä kirjaat vuokratulot kuukausiraporttiisi?